La vente en viager vous intéresse ? Dans cet article, nous allons revenir sur les différents types de viager ainsi que les avantages qu’il offre pour le débirentier et crédirentier. Nous allons aussi répondre à différentes questions relatives au viager.

Vente en viager : ce qu’il faut retenir 

Avant de commencer, voici le lexique de quelques termes liés à la vente viagère :

• Crédirentier : le vendeur du bien.
• Débirentier : l’acquéreur du bien.
• Rente viagère : mensualité perçue par le crédirentier tout au long de sa vie.
• Bouquet : somme payée comptant le jour de la signature de l’acte authentique de la vente. Plus ce montant est élevé, moins la rente le sera.

On compte 3 types de viager, à savoir : 

• Le viager libre ;
• Le viager occupé. Le crédirentier peut jouir du droit d’usage et d’habitation à vie ou durant une période prédéterminée au bout de laquelle il doit quitter les lieux ;   
• Le viager semi-occupé. C’est lorsque le crédirentier vende deux logements et qu’il continue d’habiter un seul bien.

Le viager offre les avantages suivants au crédirentier : 

• Une source de revenu (rente viagère) régulière qui peut être révisée ultérieurement selon un indice, comme le cout de la vie.
• Le crédirentier est remboursé au premier rang. On parle du privilège de vendeur.
• En cas de difficulté de paiement avérée, le crédirentier peut récupérer son bien sans avoir à rembourser les sommes perçues. Il s’agit de la clause résolutoire.

D’une façon générale, le viager immobilier est rentable si l’âge du vendeur ne dépasse pas les 85 ans.

Signalons quand même que la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).

Finalement, il est possible revendre un bien viager.

Quels sont les différents types de viager ?

D’une manière générale, le viager est une sorte de transaction qui peut s’adapter à diverses situations. D’ailleurs, on distingue :

Le viager occupé

Les vendeurs immobiliers préfèrent souvent cette catégorie de viager. La raison est simple, ce choix permet au crédirentier (vendeur) d’occuper le bien mis en vente jusqu’à la fin de ses jours. En revanche, ce droit est personnel. En d’autres termes, le crédirentier ne peut ni céder ni transmettre ce droit à autrui.

Suite à la signature de l’acte authentique en présence d’un notaire, le débirentier (acheteur) devient le propriétaire du local vendu. Le crédirentier n’est qu’un simple locataire. Notez qu’un viager occupé peut être limité dans le temps. En effet, le vendeur et l’acquéreur peuvent fixer une date butoir après laquelle le vendeur perd son droit d’usage et d’habitation. L’acheteur récupère alors le bien en toute liberté.

Le viager libre

En réalité, rares sont les ventes en viager libre. Contrairement, au viager occupé, ce type de transaction est moins avantageux pour les vendeurs qui préfèrent souvent continuer d’exploiter le bien vendu tout en percevant une rente viagère. Le viager libre permet au débirentier d’exploiter le bien en diverses sortes. Il peut alors le mettre en location ou l’occuper à n’importe quel moment.

Le viager semi-occupé

Finalement, on distingue le viager semi-occupé. Ce type de viager est encore plus rare, puisqu’il a comme objet deux biens résidentiels. Le premier local peut être occupé par crédirentier (vendeur). Le second logement peut ainsi être librement exploité par l’acquéreur.

Quels sont les avantages de vendre en viager ?

Avant de se pencher sur les avantages de ce type de transaction, une » question se pose. Quel est l’âge limite pour vendre en viager ? L’âge de limite de vente en viager est de 85 ans. En dessous de cet âge, le bouquet et la rente restent intéressants aussi bien pour crédirentier et le débit rentier. En revanche, au-delà de cet âge, la valeur de la rente viagère devient élevée.

Généralement, la vente en viager présente de multiples avantages pour aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier.

Avantages pour le crédirentier

Quelle que soit sa typologie, le viager permet au vendeur de :

• Percevoir un revenu régulier. Notez que ce revenu augment avec le temps puisque la rente doit être obligatoirement indexée. Bien que le choix de l’indice soit libre, on utilise souvent l’indice du coût de la vie.
• Garder (s’il le souhaite) le droit d’usage et d’habitation de son bien jusqu’à la fin de ses jours ;
• Être exonéré à vie de la taxe d’habitation (TH) et de la taxe foncière (TF), et ce, dans le cadre de viager libre ;

Rappelons que le viager est un contrat sécurisé à double titre. On parle alors du privilège du crédirentier et de la clause résolutoire. D’abord, si le débirentier a plusieurs dettes en cours, le viager garantit au crédirentier d’être remboursé par préférence aux autres créanciers.

Le viager peut donc être comparé à une hypothèque de premier rang. Ce privilège est renouvelable tous les 10 ans. Le débirentier est tenu de verser prioritairement la rente viagère ère au profil du vendeur jusqu’à la fin de ses jours. Quant à la clause résolutoire, il s’agit d’un avantage indéniable pour le vendeur. En effet, le vendeur peut exiger l’annulation de la vente si l’acquéreur s’avère incapable de respecter ses obligations.

Pour ce faire, le vendeur doit adresser un commandement de payer à l’acheteur. Si ce dernier ne répond pas, alors le crédirentier peut saisir le tribunal pour récupérer la pleine propriété de son bien.
En outre, il ne sera pas tenu de restituer les sommes perçues, à savoir le bouquet, les rentes viagères et autres.

Avantages pour débirentier

La vente en viager permet au débirentier d’accéder plus facilement à la propriété puisque le paiement du prix du bien est échelonné. S’il s’agit d’un viager libre, ce qui quasiment toujours le cas, le débirentier sera libéré des frais d’entretien du bien. Le crédirentier a souvent tendance de préserver le bien en bon état.

D’autre part, le débirentier a un autre avantage. En effet, il est tout à fait possible de revendre un bien acquis en viager. Le nouvel acheteur devra alors respecter toutes les obligations de l’ancien débirentier, à l’instar du versement de la rente viagère. En outre, lors de la revente, le nouvel acheteur versera à l’ancien débirentier un bouquet.