En vue de défendre l’intérêt des commerçants, la loi a prévu de multiples garanties quant aux baux commerciaux. On parle essentiellement de l’indemnité d’éviction. De quoi s’agit-il ? Comment la calculer ? Et peut-on ne pas la payer ? La réponse est dans la suite de l’article.

Définition

L’indemnité d’éviction est une compensation financière que le bailleur doit verser au locataire quand il décide de lui donner congé avant l’expiration du bail commercial. Le but est de couvrir les préjudices causés par la cessation subite de l’activité du locataire.

En outre, le propriétaire est redevable de l’indemnité d’éviction s’il refuse de renouveler le bail. Le calcul de la valeur de cette indemnité est relativement compliqué. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour évaluer la perte due à l’éviction.

Comment calculer l’indemnité d’éviction ?

Comme on l’a dit précédemment, la valeur de l’indemnité dépend de multiples facteurs dont :

• Le prix du fonds de commerce.
• Les droits de mutation pour acquérir un nouveau fonds de commerce.
• Les dépenses liées au déménagement.
• Les frais liés à la perte d’une licence de débit de boissons, par exemple
• Etc.

En l’absence d’un accord à l’amiable, le calcul de l’indemnité d’éviction se fait par un juge. Dès lors, ce dernier informe les deux parties de sa décision, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir. Il peut alors proposer au locataire le renouvellement du bail.

Sinon, ce dernier doit obligatoirement verser cette indemnité dans les trois mois suivants. Le règlement de ce montant se fait au travers d’un commandement de payer délivré par huissier.

En revanche, pour pouvoir réclamer cette compensation, le locataire doit être maintenu dans le local en question jusqu’au paiement. Il ne doit pas par ailleurs louer un autre local commercial. Sinon, il perd son droit à l’indemnité d’éviction.

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Dans quels cas l’indemnité d’éviction n’est pas due par le propriétaire ?

Toute règle admet des exceptions. Il en est de même pour cette indemnité. En effet, il existe des situations dans lesquelles le bailleur peut ne pas payer de compensation. Tout dépend de l’appréciation de juge. Découvrons alors ces situations :

• Le motif grave et légitime : lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations mentionnées dans le contrat de bail. Le non-paiement répété des loyers en est le meilleur exemple.
• L’état insalubre et dangereux de l’immeuble : c’est aux parties communes d’évaluer la salubrité de l’immeuble. Si ce bien est reconstitué et est mis en location, le locataire pourra réclamer un local dont la superficie est équivalente à son ancien commerce. Toutefois, si le bailleur souhaite réaliser de simples travaux nécessitant l’évacuation des lieux, il sera tenu de payer ce montant.
• La destruction des locaux.
• Etc.

Il existe en outre une autre situation qui est susceptible de décharger le bailleur de l’indemnité d’éviction. Il s’agit du droit de reprise. En effet, le propriétaire peut reprendre gratuitement un local commercial loué s’il souhaite habiter un bien résidentiel annexé à ce local. En outre, si le local loué s’avère inutilisé, le bailleur sera en mesure de le récupérer sans payer d’indemnité.

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