Mis en place par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel afin de soutenir l’investissement dans le logement locatif. Cette réforme vise à stimuler la production de logements et la rénovation du parc immobilier tout en favorisant l’augmentation de l’offre disponible à la location. À la différence du Pinel, qui reposait sur une réduction directe de l’impôt en fonction du prix d’achat du bien, le Jeanbrun fonctionne grâce à un système d’amortissement. Les propriétaires peuvent ainsi déduire chaque année une fraction de la valeur de leur investissement de leurs revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?

Sachez que pour accéder à ce dispositif, plusieurs conditions devront être remplies. Tout d’abord, le logement doit être situé dans un immeuble collectif. Ceci dit, les maisons individuelles n’entrent pas en ligne de compte. Quant à la performance énergétique, le législateur n’a pas manqué de dresser la barre haute pour les passoirs énergétiques. En effet, les biens neufs doivent être conformes aux exigences environnementales en vigueur. Quant aux logements anciens, les bailleurs doivent réaliser des travaux conséquents de rénovation énergétique au moins à la hauteur de 30 % du prix d’acquisition.

De plus, seule la location nue est prise en compte. À cela s’ajoute le fait que le bien doit faire l’objet de la résidence principale du locataire. Le propriétaire s’engage à conserver le logement en location pendant au moins 9 ans. Il doit aussi le mettre en location dans les 12 mois suivant son acquisition ou l’achèvement des travaux. Finalement, sachez que les loyers ainsi que les ressources financières des locataires sont plafonnés. En revanche, il est interdit de louer le logement à un membre de son foyer fiscal. C’est aussi le cas pour les ascendants et les descendants.

Quel est le plafond du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun fixe des limites concernant les avantages fiscaux accordés aux investisseurs. Le montant de l’amortissement déductible annuellement dépend notamment de la catégorie de location retenue et du niveau de loyer appliqué. À titre indicatif, un logement neuf peut ouvrir droit à un amortissement annuel pouvant atteindre environ 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et jusqu’à 12 000 € en location très sociale.

Pour les biens anciens faisant l’objet d’une rénovation éligible, des plafonds spécifiques s’appliquent également. Contrairement au Pinel (plafond d’investissement de 300 000 €), le Jeanbrun ne repose pas sur une limite globale. L’avantage fiscal dépend ces modalités de location et du montant de l’amortissement autorisé.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun se distingue avant tout par son mode de fonctionnement fiscal. En effet, il repose sur l’amortissement fiscal. Par contre, le dispositif Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement. Chaque année, le propriétaire peut déduire une partie de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Ceci diminue la base imposable et, dans certains cas, peut créer un déficit foncier.

Le montant de cet amortissement varie en fonction des conditions de location, notamment du niveau de loyer appliqué. Les bailleurs qui proposent un loyer inférieur aux prix du marché bénéficient généralement d’un avantage fiscal plus important. Pour les logements neufs, le taux annuel d’amortissement peut atteindre 5,5 % selon le type de location retenu. En revanche, les biens anciens dûment rénovés profitent de taux spécifiques. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement fiscalisés. Le but est d’alléger progressivement l’imposition sur les revenus locatifs tout en favorisant la constitution d’un patrimoine immobilier.

Quelle est la différence entre le Pinel et le dispositif Jeanbrun ?

Bien que le Pinel et Jeanbrun aient tous deux pour ambition de soutenir l’investissement locatif, ils reposent sur des mécanismes différents. Le Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier d’une diminution directe de leur impôt. Le calcul de cette diminution dépend du prix du logement et de la durée de location.

Le dispositif Jeanbrun adopte une logique différente puisqu’il fonctionne avec un système d’amortissement fiscal. L’avantage ne prend donc pas la forme d’une réduction immédiate d’impôt, mais d’une déduction progressive appliquée aux revenus fonciers imposables. Ce fonctionnement se rapproche davantage des mécanismes d’amortissement utilisés dans certains investissements immobiliers.

Autre évolution majeure, le Jeanbrun concerne également certains logements anciens, à condition qu’ils fassent l’objet d’une rénovation importante. Les travaux doivent représenter une part significative du coût total de l’opération. Ils doivent aussi améliorer la performance énergétique du logement afin de répondre aux critères prévus par le dispositif.

En somme, le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité sur le long terme. Son mécanisme d’amortissement peut être particulièrement avantageux pour les contribuables disposant de revenus fonciers importants ou soumis à une tranche marginale d’imposition élevée. En revanche, comme tout investissement immobilier, il nécessite une étude préalable prenant en compte le marché local, la rentabilité locative, le montant des travaux éventuels et les perspectives de revente.

Avant de vous engager, pensez à réaliser une simulation personnalisée afin de vérifier que le dispositif correspond à sa situation patrimoniale et fiscale. Une analyse réalisée par un professionnel de l’immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine permet également d’évaluer les avantages et les contraintes de ce nouveau mécanisme d’investissement locatif.

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