Dans cet article, nous reviendrons sur différents aspects du droit au bail ; définition, cession, cas particuliers. Lisez la suite.

📌Résumé

🔘 Le droit au bail permet au locataire de bénéficier des différents droits stipulés par un bail commercial. 

🔘 Le nouveau locataire verse ce montant à l’ancien preneur, lors de la cession du bail commercial.

🔘 Ce droit n’est pas exigible en cas de bail à l’américaine.

🔘 Pour calculer ce montant, il suffit de choisir entre ces 2 méthodes : 

• La différence entre le loyer théorique et celui actuel, multipliée par le nombre d’années restant au bail.
• La différence entre les recettes générées par la location et du prix de la cession du local.

Cadre général

La notion du droit au bail est fortement liée au fonds de commerce ? En effet, le droit au bail constitue un élément essentiel du fonds de commerce. D’ailleurs, le droit au bail a une valeur patrimoniale. Pour faire simple, sa valeur est influencée d’une façon directe par la dynamique du marché immobilier.

Cet élément permet au nouveau preneur (locataire) d’exploiter la totalité des droits stipulés dans le bail commercial. On parle, à titre indicatif, de l’indemnité d’éviction et du droit de renouveler le bail commercial. Il s’agit donc d’une prérogative du preneur. De surcroit, ce droit offre une garantie au bailleur en cas de sous-évaluation des loyers en comparaison avec les tarifs pratiqués sur le marché immobilier local.

Spécialiste de l’immobilier d’entreprise en Hauts-de-Seine et en Île-de-France, Nexim Conseil vous offre l’opportunité de mettre votre bien commercial dans les meilleures circonstances. Par ailleurs, votre agence met à votre disposition une large gamme de biens professionnels et commerciaux qui répondent à vos besoins.

Comment se passe une cession de bail ?

Le droit au bail est tout à fait cessible. La cession du droit au bail s’effectue en 3 étapes :  

• Examiner le contrat de bail pour vérifier ses clauses et conditions.  
• Notifier la commune conformément aux obligations légales.  
• Rédiger et formaliser l’acte de cession, incluant la désignation d’un commissaire de justice, la réalisation d’un état des lieux et l’enregistrement officiel de l’acte.

Notez que la valeur marchande du droit au bail est soumise à l’imposition. Elle est incluse dans l’assiette imposable de l’impôt sur le revenu du preneur cédant. D’ailleurs, ce montant est catégorisé comme un bénéfice industriel et commercial (BIC).  

L’imposition de ce droit dépend de la durée sa possession par le cédant : 

• Moins de 2 ans : cette traduction est perçue comme une plus-value à court terme. Elle est donc taxable selon le régime habituel de l’IR. Le cédant a, tout de même, le droit d’étaler l’imposition sur trois ans. 
• Plus de 2 ans : la cession est qualifiée de plus-value à long terme. Elle est ainsi soumise à un taux d’imposition de 12,8 %.  

En revanche, le nouveau preneur se trouve redevable des droits d’enregistrement. En effet, le droit au bail est enregistré comme une immobilisation incorporelle non amortissable.

Agence immobilière intervenant sur l’axe La Baule-Nantes, Delaunay Immobilier met en vente une large gamme de biens immobiliers. Avec plus de 35 ans d’expérience sur le marché local, votre agence vous propose un service de vente interactive en 36 H seulement. De plus, vous pouvez conclure un mandat de recherche avec Delaunay Immobilier vous permettant de trouver le bien qui vous correspond.

Quelle est la différence entre pas-de-porte et droit au bail ? 

Bien que ces deux expressions soient couramment employées, leur véritable signification reste souvent méconnue. En effet, lors de l’entrée des lieux, le locataire doit verser au bailleur soit un pas-de-porte, soit un droit au bail. 

D’abord, lors de la vente d’un bail commercial, le nouveau locataire doit régler un droit au bail à l’ancien preneur. Ce paiement lui confère le droit d’exploiter librement les locaux concernés.  

En revanche, le pas-de-porte est exigé lorsqu’un locataire loue un local commercial vacant. Cette somme, précisée dans le contrat de bail, est versée directement au propriétaire.

Qu’en est-il du bail à l’américaine ?

Les baux à l’américaine ne sont d’autre des baux commerciaux sans droit au bail ni pas-de-porte. Cependant, il doit s’acquitter d’un loyer plus élevé, comprenant la valeur locative effective du local ainsi que l’amortissement du pas-de-porte.  

Le bail à l’américaine semble avantageux à première vue. Il permet au preneur de commencer son activité sans avoir à payer de somme supplémentaire. Toutefois, la révision du loyer dans ce type de bail reste une procédure complexe et peu encadrée. Par ailleurs, lors de la vente d’un bail à l’américaine, le locataire ne peut pas récupérer la valeur amortie du pas-de-porte, ce qui peut constituer un désavantage financier.

Comment évaluer le prix d’un droit au bail ?

La valeur de ce droit dépend d’une multitude de facteurs. On peut citer par exemple la valeur locative du bien, sa localisation et les charges locatives. Généralement, pour calculer ce montant, les experts ont recours à 2 méthodes, à savoir : 

• La différence entre le loyer plafonné et celui actuel. Par exemple, un locataire décide de céder son bail au cours de sa 3e année. Il reste donc 6 ans avant la fin de la location. Le loyer annuel pratiqué est de 30 000 euros. Celui pratiqué au marché est de 35 000 euros. Le droit au bail = 6* (35 000 euros-30 000 euros) = 30 000 euros.
• La moins-value qui résulte de la location comparativement au prix de la cession du local commercial.