Au cours de son activité, un locataire commercial peut être amené à céder son droit au bail. Pour ce faire, il doit respecter un certain formalisme pour mener à bien cette procédure. Vous souhaitez découvrir les modalités de cession du bail ? Lisez la suite.

Peut-on céder le bail uniquement ?

Vous le savez déjà, le droit au bail est une partie intégrante du fonds de commerce. Cependant, il est possible de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.

Il s’agit de conclure acte juridique permettant de transmettre le droit d’exploiter un local commercial d’un locataire à un autre. De surcroit, le locataire doit avoir la capacité juridique pour pouvoir céder son bail.

Sachez tout de même qu’on qualifie de cédant, le locataire qui a vendu le droit de bail. Par ailleurs, le locataire qui récupère ce droit est appelé cessionnaire ou repreneur.

Nous tenons à signaler à ce stade que la cession du droit au bail n’est pas synonyme de résiliation de bail. En effet, le nouveau locataire bénéficie des mêmes droits mentionnés dans le contrat de bail. En revanche, ce dernier (repreneur) doit répondre aux obligations qu’évoque le bail commercial.

Parmi les droits accordés au cessionnaire, la fixation des loyers. En d’autres termes, le nouveau locataire paiera la même somme que le cédant. Attention tout de même lors de l’achat d’un droit au bail. En effet, certains bailleurs intègrent des clauses qui stipulent la révision des loyers.

D’autres parts, le cessionnaire doit respecter les obligations assorties au bail. Ceci implique que certaines charges impayées par l’ancien locataire. C’est ce qu’indique la clause de solidarité. On en reviendra plus tard.

Comment céder son bail commercial ?

Bien qu’il soit conseillé de consulter une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, nous allons vous indiquer les étapes à suivre pour vendre un droit au bail. En effet, la cession du droit au bail (sans fonds de commerce) se déroule en trois étapes. D’abord, il faut relire attentivement son contrat de bail pour identifier les éventuelles clauses qui bloquent votre projet.

Il faut ensuite informer les communautés qui ont le droit de préemption. Finalement, il faut réaliser certaines démarches administratives, dont l’enregistrement de la cession.

Identifier les clauses bloquantes

Bien que chaque locataire soit libre de céder son droit au bail, il est possible que le contrat de bail contienne des clauses qui bloquent cette cession. C’est pour cette raison qu’il est judicieux de bien lire le contra de bail. Idéalement, vous pouvez consulter un professionnel au préalable.

Cependant, nous allons vous révéler quelques points à examiner avant de procéder à la vente de votre droit au bail. Sachez d’abord que certains bailleurs intègrent une clause qui interdit la cession du fonds de commerce indépendamment du droit au bail.

Pensez aussi à vérifier l’éventuelle clause d’agrément. En effet, grâce à cette clause, le propriétaire bailleur est à même de contrôler la vente du droit au bail et le choix du repreneur.

Évidemment, ce dernier doit évoquer des motifs légitimes pour refuser la cession, à l’instar de l’insolvabilité du cessionnaire. La clause d’information quant à elle oblige le cédant d’informer le bailleur de sa décision au préalable.

Par ailleurs, nous vous conseillons de vérifier la clause de solidarité. En effet, cette clause stipule que le repreneur doit payer les charges impayées par le cédant, dont le loyer.

Heureusement, cette clause ne s’applique pas éternellement. Par exemple, si le bail est résilié ou fini, cette clause devient nulle. Si la cession du droit de bail est conclue depuis plus de 3 ans, la clause de solidarité n’est plus appliquée.

Finalement, n’oubliez pas de vérifier la clause « tous commerces ». Si c’est le cas, le cédant aura plus de libérer té pour céder don bail. En effet, le cessionnaire n’est plus obligé d’exercer la même activité que l’ancien locataire.

Respecter le droit de préemption

Avant de céder le droit au bail, le cédant est tenu de vérifier :

• Le droit de préférence des mairies : le locataire doit s’assurer si son local d’activité est implanté dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
• Le droit de préférence du bailleur dans un bail commercial.

Accomplir les démarches administratives

Cette étape consiste d’abord à signaler la décision de vente au bailleur. Les parties prenantes doivent aussi réaliser un état des lieux. Finalement, le cédant doit enregistrer l’acte de cession au service d’impôt des entreprises. Notez que les droits d’enregistrement sont généralement à la charge du locataire cédant.

Informer le bailleur

Comme on l’a dit, le cédant est dans l’obligation d’informer le propriétaire bailleur de sa décision de cession. On parle alors de signification qui est fréquemment faite en faisant appel à un huissier de justice.

À cet effet, nous vous conseillons de bien réaliser cette étape. Sans quoi, le cessionnaire peut être considéré comme un occupant sans droit et peut être expulsé par le bailleur.

Établir un état des lieux

Le locataire et le propriétaire bailleur sont dans l’obligation d’établir un état des lieux lors de la cession du bail (avec ou sans fonds de commerce). Ce document doit décrire avec précision l’état de chaque pièce composant le local en question ainsi que les équipements fournis.

Comment enregistrer une cession de droit au bail ?

L’enregistrement de la cession du bail doit être réalisé dans un délai d’un mois auprès du service d’impôt des entreprises du lieu de situation du bien. Les droits d’enregistrement sont calculés de la sorte :

• 0 % sur la tranche du prix de cession inférieure à 23 000 €.
• 3 % sur la tranche du prix de cession comprise entre 23 000 et 200 000 €.
• 5 % pour la fraction du prix de cession supérieure à 200 000 €.

Cession irrégulière du bail : que risque-t-on ?

Lorsque le locataire ne respecte pas les clauses qu’on a évoquées précédemment, la cession est considérée comme irrégulière. Cette situation peut aussi avoir lieu si ce dernier ne respecte pas les formalités de la vente. Ceci entraine l’inopposabilité de la cession.

Dans ce cas, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial en cours. Pour ce faire, il peut attaquer le locataire en justice. De plus, le propriétaire peut ne pas renouveler le bail en cas d’inopposabilité de la cession.