Vous comptez vendre la nue propriété ? Dans cet article, nous allons revenir sur les modalités de cette transaction : la méthode de calcul, les avantages, exceptions, etc.

📌À retenir

🔘 La pleine propriété comporte 2 notions : la nue propriété et usufruit. On parle alors du démembrement de propriété.

🔘 La vente de la nue propriété peut-être temporaire ou viagère.

🔘On peut généralement vendre la nue propriété d’un bien sans le consentement de l’usufruitier. Néanmoins, il est possible d’interdire la cession de la nue propriété.

🔘Le montant de la nue-propriété = valeur totale du bien – valeur actuelle de l’usufruit. Ceci dit que plus sera âge l’usufruitier, plus la valeur de la nue-propriété est grande.

🔘Qu’il s’agisse d’une translation classique ou de nue propriété, les frais de notaire sont les mêmes.

🔘Vendre la nue-propriété ouvre le droit à des avantages fiscaux (exonération d’impôt si la vente porte sur la résidence principale). En plus, c’est un excellent moyen pour préparer sa succession.

Comprendre la notion de la nue-propriété  

La nue-propriété est le résultat d’un démembrement de propriété, qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Cette séparation permet à : 

• Une première personne, dite l’usufruitier, de jouir du bien. Ce dernier peut par exemple en percevant des revenus locatifs.
• Une seconde personne, le nu-propriétaire, conserve le droit de propriété sans pouvoir utiliser directement le bien. En revanche, il deviendra pleinement propriétaire une fois que l’usufruit prenne fin.

Peut-on vendre sa nue-propriété d’une maison ou d’un appartement?

Oui, il est tout à fait possible de mettre en vente une nue-propriété. Le nu-propriétaire a la possibilité de transférer ce droit à un tiers. Cependant, cette transaction doit respecter certaines conditions et formalités. Par exemple, si l’usufruit est temporaire, le consentement de l’usufruitier peut être requis.

La vente de la nue-propriété d’un bien peut être une stratégie efficace pour organiser la transmission de patrimoine tout en optimisant la fiscalité. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les droits et obligations de chaque partie impliquée.

Le nu-propriétaire peut-il vendre sans l’accord de l’usufruitier ? En principe, le nu-propriétaire a le droit de vendre la nue-propriété sans obtenir le consentement de l’usufruitier. Néanmoins, l’acte de démembrement peut prévoir certaines restrictions, et l’usufruitier peut s’opposer à la vente si celle-ci porte atteinte à ses droits.

Céder ce doit s’avère intéressant pour les vendeurs. Effectivement, si la cession porte sur la résidence principale du vendeur, le bouquet sera totalement exonéré d’impôts.

Finalement, sachez que les frais de notaire pour la vente de la nue-propriété sont similaires à ceux d’une vente immobilière classique. Ils s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien et à 2 à 3 % dans le neuf.

Un usufruitier, peut-il vendre son bien ?

Non, l’usufruitier ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire, car il ne détient que le droit d’usage et de jouissance. Pour vendre le bien en entier, le consentement du nu-propriétaire est requis, et les deux parties doivent se conformer aux règles applicables à la vente immobilière.

Valeur de la nue-propriété 

La valeur d’une nue-propriété est calculée en soustrayant la valeur actualisée de l’usufruit de la valeur totale du bien. Cependant, pour obtenir une estimation précise, il est conseillé de consulter un professionnel, comme un notaire, qui pourra évaluer la valeur marchande du bien (avant démembrement) et tenir compte de la durée restante de l’usufruit.

La valeur marchande (pleine propriété) peut être établie via une estimation immobilière ou en comparant avec des transactions similaires. Quant à la durée de l’usufruit (notamment en cas d’usufruit temporaire), elle se calcule en utilisant les tables de mortalité et un taux d’actualisation.

En résumé, plus la valeur de l’usufruit est élevée, plus celle de la nue-propriété diminue. L’âge de l’usufruitier influence également la valeur de la nue-propriété : par exemple, si l’usufruitier a moins de 21 ans, la nue-propriété représente 90 % de la valeur du bien, alors qu’à partir de 91 ans, elle chute à 10 % de la valeur vénale du bien.

Avantages de la vente en nue-propriété

La cession de la nue-propriété offre plusieurs avantages. D’abord, elle permet de planifier la transmission du patrimoine : le propriétaire peut céder la nue-propriété à un enfant tout en conservant l’usufruit, ce qui fait de l’enfant le nu-propriétaire. Ce dernier deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

La vente de la nue-propriété génère également des liquidités immédiates pour le vendeur, qui perçoit un capital tout en continuant d’occuper le bien. L’acheteur, de son côté, bénéficie d’une réduction du prix d’achat comme il n’acquiert que la nue-propriété.

L’usufruitier conserve le droit d’usage et prend en charge l’entretien et les frais courants. À l’extinction de l’usufruit, l’acheteur devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires, sauf dispositions particulières.

Il existe aussi une solution spécifique : le viager. Le plein propriétaire vend la nue-propriété tout en conservant temporairement l’usufruit. Dans ce cas, le vendeur conserve l’usufruit pour une durée définie, ce qui lui permet de répondre à un besoin de liquidités tout en bénéficiant d’une rente viagère.

Enfin, la cession de la nue-propriété peut inclure une réserve d’usufruit viager : le vendeur perçoit un capital à la vente tout en continuant de jouir du bien jusqu’à son décès, moment auquel l’usufruit s’éteint.