Dispositif permettant de transmettre un bien immobilier de son vivant, l’usufruit/nue-propriété constitue un moyen efficace de réduire sa fiscalité tout en sécurisant vos droits sur le bâtiment. Découvrez donc toutes les informations à connaitre sur ce type de transmission.

Définition de l’usufruit/nue-propriété

Dispositif particulier, l’usufruit/nue-propriété permet de séparer un bien en deux entités distinctes. Ainsi, un logement ou un local professionnel peut être séparé et se retrouver dans les patrimoines de deux contribuables distincts. La personne recevant l’usufruit se nomme alors l’usufruitier tandis que celle conservant la nue-propriété se dénomme le nu-propriétaire. Chacune bénéficie ainsi de droits et d’obligations sur le bâtiment spécifiques à sa situation.

Afin de déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, la législation a mis en place un barème. Celui-ci utilise alors l’âge de l’usufruitier comme base pour déterminer la part de chaque partie prenante. Pour y voir plus clair, voici quelques extraits de l’échelonnage instauré par la loi :

• L’usufruitier est âgé de moins de 21 ans : il possède 90% de la valeur du bien.
• Cette dernière atteint ses 61 ans : elle détient 50% de la valeur de la propriété.
• La personne arrive à son 91^ème printemps : sa part ne vaut que 10% de la valeur du bâtiment.

Ce barème reste toutefois indicatif et l’échelonnage utilisé doit idéalement tenir compte de l’espérance de vie de l’usufruit et de la rentabilité du bien. Peu importe la méthode d’estimation, les valeurs déterminées serviront à répartir la somme obtenue suite à une vente, mais aussi à déterminer l’imposition des parties prenantes. Il est alors indispensable de réaliser correctement cette répartition. Nous vous conseillons donc de vous adresser à un notaire afin d’obtenir une transaction dans les règles de l’art. Dans cette vidéo, un notaire revient en profondeur sur l’usufruit et la nue-propriété.

Les droits de l’usufruitier

Comme son nom l’indique, l’usufruitier dispose des fruits générés par le bien. Il possède donc des droits réels liés au bâtiment concerné. Le dispositif lui permet notamment de résider dans le logement ou de le louer. Si ce dernier choisit de louer, il touchera également les loyers générés par l’habitation. Toutefois, le bénéficiaire de l’usufruit ne pourra pas prétendre à une compensation pour avoir amélioré la résidence grâce à des travaux.

Concernant les locaux professionnels, l’usufruitier peut aussi les utiliser pour son usage personnel ou les louer et récupérer les loyers. Le bénéficiaire pourra aussi prétendre aux intérêts et dividendes générés par le local. Cependant, il doit obtenir l’accord du nu-propriétaire avant de signer un bail commercial. Une fois le contrat signé, le nu-propriétaire a aussi son mot à dire sur le prix du loyer et son évolution.

Finalement, l’usufruitier dispose de droits étendus sur le bien. En contrepartie de ces derniers, il doit malgré-tout respecter certaines obligations. Tout d’abord, il entretient le logement ou le local et supporte le coût des travaux. Dans les faits, les rénovations importantes restent à la charge du nu-propriétaire. Ensuite, il règle seul la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation s’il réside dans la demeure. Enfin, il ne pourra pas changer la destination du bâtiment.

L’imposition de l’usufruit/nue-propriété

Concrètement, le principal avantage de ce fonctionnement de ce procédé réside dans la réduction de l’imposition. En effet, seule la nue-propriété transmise au moment de la donation est soumise aux droits à la donation. De plus, les enfants n’auront pas à s’acquitter des droits de transmission au moment du décès de l’usufruitier. Ce dispositif constitue donc une alternative de choix pour préparer la transmission de son patrimoine lors de son vivant.

Pour l’usufruitier, ce genre de donation permet également de réduire son patrimoine imposable à l’IFI. Effectivement, la valeur retenue dans le calcul de l’IFI ne sera pas la valeur réelle du bien, mais la côte-part revenant à l’usufruitier. Ainsi, vous pourrez sortir en partie un logement ou un local de votre assiette fiscale tout en continuant à le louer et à toucher les loyers. Vous l’aurez compris, l’usufruit/nue-propriété permet de séparer un bien pour l’inclure dans deux patrimoines et se soustraire à l’impôt sur la fortune immobilière.

L’usufruit/nue-propriété : un bon moyen de transmettre

Si vous souhaitez transmettre de votre vivant, l’option de l’usufruit/nue-propriété mérite clairement votre attention. Effectivement, ce dispositif vous permet de réduire l’imposition de votre transmission tout en gardant un certain contrôle sur votre bien. Si vous préférez étaler le paiement de votre bien démembré, certains organismes tels que Viager Consulting Group proposent des solutions viagères.