Acheter un appartement est une aventure immobilière qui ne s’improvise pas. Pour acquérir une propriété correspondant à vos envies et contraintes, il est nécessaire de façonner votre projet sur de bonnes bases. Du choix du logement, au processus de recherche, en passant par les sources de financement, ne loupez aucune étape. Adoptez ainsi un positionnement qui fait ses preuves, en vous posant 8 questions opérationnelles qui délimiteront votre champs d’action. Sans plus attendre, place au listing des ces interrogations pour concrétiser votre achat.

Quels objectifs avez-vous pour votre foyer idéal ?

Avant toute chose, il vous faut définir le cadre de votre achat immobilier. Désirez-vous acheter un appartement pour l’habiter vous-même ou pour réaliser un investissement locatif ? Auquel cas, vous pouvez vouloir investir dans la location saisonnière, en ciblant un bien implanté dans un secteur touristique. Si vous n’occupez pas personnellement le logement il vous faut, en tout état de cause, déterminer sa distance acceptable. Deux options s’offrent à vous : acquérir un appartement proche de votre domicile, ou situé dans une zone éloignée. Cela suppose que la localité soit attrayante en termes de qualité de vie et de rentabilité locative.

En second lieu, intéressons-nous aux éléments intrinsèques du bien. À ce registre, la superficie est reine. Dans le cas de figure du résidentiel classique, un studio ou T2 sera évidemment indiqué pour quelqu’un de seul. En comparaison, les T3 voire T4 s’adressent davantage à des couples, ou à des ménages avec enfant. Selon la configuration du foyer, la pièce supplémentaire sera ainsi allouée à une chambre d’enfant ou à un bureau. À l’heure de la généralisation du télétravail, c’est une préoccupation qui peut légitimement influencer votre sélection. Interrogez-vous ensuite sur les commodités. Faut-il nécessairement :

• un espace extérieur (terrain, cour, jardin, balcon, terrasse) ?

• des équipements de loisir type piscine ou balançoire ?

• être au rez-de-chaussée ou en étage ?

• que l’appartement soit intégré à une maison individuelle partagée ou à un immeuble ?

• qu’il n’ait aucun vis-à-vis ?

• qu’il soit orienté, sud, est, etc. ?
• investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Rappelons que ces critères sélectifs sont loin d’être anecdotiques au quotidien et qu’ils définissent le contour de votre recherche.

Quelle localisation cibler ?

On l’a vu, les combinaisons sont multiples. C’est pourquoi il incombe à l’acquéreur d’être au clair sur ses aspirations. En conséquence, sachez sélectionner le lieu opportun. Comme précédemment, il s’agit d’identifier les éléments fondamentaux qui priment à vos yeux. Certes, trouver l’appartement de ses rêves implique certaines concessions. Pour autant, les domaines sur lesquels ne pas rogner sont ceux qui ont trait au confort et, par extension, à la valeur de l’appartement. La sécurité du quartier, les sources de potentielles nuisances sonores et les constructions à venir se partagent le podium des points de vigilance. Acheter un appartement au-dessus d’un établissement de nuit, ou accolé à une école aux récréations bruyantes, peut être générateur de gêne. Il en va de même pour une gare ou une station de taxis, du fait de la population noctambule qui s’y rattache.

Au-delà de ces considérations, penchez-vous sur l’urbanisme de la zone choisie. Celui-ci est un atout lorsqu’il s’accompagne d’un quadrillage des transports en commun, de la présence de commodités fonctionnelles, ou de la modernisation des infrastructures. A contrario, l’urbanisme a aussi ses écueils avec, en tête, la construction d’immeubles obstruant une vue et suscitant une période de travaux incommodante. En résumé, ne choisissez pas seulement le bon emplacement à l’instant T, mais celui qui sera le plus pérenne.

De quels moyens financiers disposez-vous ?

Se projeter dans l’acquisition d’un appartement renvoie nécessairement à un impératif financier. Concrètement, votre marge de manœuvre détermine des biens à votre portée. Cela se joue, en premier lieu, sur l’apport personnel. Il couvre en général les dépenses engendrées par l’emprunt (frais de notaire, dossier de caution, etc.). Contrairement à l’idée reçue, l’apport n’est pas obligatoire dans une demande de crédit immobilier. Il contribue cependant grandement à l’obtention de celui-ci et est souhaité par la majorité des banques. En toute logique, votre banque sera plus encline à prêter une somme si elle n’en n’a pas l’entière charge. Le plus souvent, l’apport qui sort de votre poche s’élève à 10 à 30 % du montant global, voire 40 % pour certaines banques. Le conseil primordial est alors de frapper à différentes portes, pour faire jouer la concurrence.

L’épargne, les livrets PEL, CEL ou PTZ, la revente d’un bien antérieur, ou un prêt-relai peuvent être constitutifs d’un apport personnel. Il en va de même pour la participation des entreprises. Soulignons, ici, que l’investissement locatif présente un effet de levier intéressant. Si votre projet est bien étudié, les loyers couvriront le montant de l’emprunt et des intérêts qui s’y rattachent.

Évidemment, dans la majorité des cas, votre épargne ne suffira à couvrir l’ensemble du prix du bien. Il y a donc une forte probabilité que vous recourriez à un crédit bancaire. Plus votre apport est fort, plus les taux de crédit et d’endettement seront atténués. Enfin, soyez convaincant quant à votre sérieux, car tout élément gage de fiabilité œuvre en votre faveur. La solidité de votre situation professionnelle ou les quittances de loyer toujours honorées sont des éléments qu’il est bon de mettre en avant. En résumé, accorder son budget à la somme qu’on est en mesure d’agréger relève parfois d’un numéro d’équilibriste. En mettant l’aspect financier au diapason de vos envies, dites-vous que vous aurez fait le plus dur. Reste alors à vous demander quelles concessions vous êtes prêt à faire et, pour cela, les étapes suivantes sont déterminantes.

Comment réaliser vos recherches ?

L’incontournable en matière de recherche immobilière, reste le site spécialisé ; du moins aux prémices du processus. De nos jours, il y en a pléthore, ce qui induit de faire le tri. La réflexion est simple : les portails web qui sortent en tête des résultats de requête ont des chances d’être les plus fournis. Pour pouvez y créer un compte pour disposer d’un espace personnalisé. Utilisés de manière optimale, ces sites agrégateurs d’annonces facilitent votre parcours. Il existe plusieurs fonctionnalités communes à ces portails « mastodontes ». Tout d’abord, vous pouvez réaliser une recherche en définissant un certain nombre de critères (appartement simple ou duplex, nombre de pièces, superficie, budget, commodités type garage, balcon, etc). L’objectif est alors de mémoriser ce modèle de recherche de façon à simplement le rafraîchir au gré des nouveautés qui paraissent quotidiennement.

Les zones tendues, où la demande est forte, impliquent de vous astreindre à être constant et assidu. Une rigueur difficilement compatible avec les engagements professionnels ou familiaux qui remplissent déjà bien les journées de tout un chacun. La fonctionnalité qui vous fait gagner un temps d’avance et dont vous ne pourrez plus vous passer est l’alerte mail. Il vous suffit d’indiquer à l’outil les caractéristiques de votre bien idéal et les annonces vous parviennent automatiquement, dès parution. Dans le mail que vous recevez figurent les informations et photos nécessaires à faire une première sélection pré-visite.

Pourquoi vous organiser pour acheter un appartement ?

Lorsque le site existe sous forme d’application (généralement gratuite), n’hésitez pas à l’installer. Cela facilitera votre utilisation des fonctionnalités proposées. Qu’on se le dise : être nomade dans sa recherche permet de gagner en réactivité. Au courant de la journée, vous pouvez ainsi consulter toute actualité qui vous parvient via des notifications. Soulignons que de nombreuses solutions digitales jalonnent désormais le parcours d’acquisition d’un bien immobilier. Même la signature chez le notaire est accessible électroniquement avec Modelo. Plus aussi chronophage que les petites annonces papier des journaux locaux, la recherche 2.0 simplifie le processus.

En outre, solliciter votre cercle de connaissances peut porter ses fruits, de surcroît s’il s’étend aux réseaux sociaux. Plus largement, acquérir un logement équivaut à se dégager du temps. Afin d’optimiser cet aspect, pensez aux outils (là encore) digitaux qui existent. Indiqué dans le suivi de projet, la planification de vacances ou la recherche d’emploi, Trello s’applique également à la recherche immobilière. Gratuit, il prend l’apparence d’un tableau de bord où les tâches sont représentées par des posts-it. On peut les catégoriser à l’aide d’étiquettes de couleur, indiquer des dates et échéances et se repérer ainsi plus limpidement dans l’avancée de son achat. Grâce à cet assistant virtuel, il sera plus aisé d’organiser votre agenda avec davantage de flexibilité.

Comment éviter de faire le mauvais choix ?

Acheter un appartement comporte une prise de risques. Financière, bien sûr, mais également sous-jacente. Ayez en tête qu’un achat immobilier concentre une combinaison de facteurs sur lesquels être attentif. On pourrait le résumer comme la rencontre entre une envie, un budget et une impression. Celle-ci naît de vos visites. Coup de cœur ou pas, forcez-vous à prendre du recul pour percevoir l’appartement à froid. Selon la saison, l’heure de la journée ou la sympathie que vous inspire le propriétaire ou l’agent immobilier, votre avis sera influencé. Le bon réflexe est alors de demander systématiquement une contre-visite, idéalement à un créneau différent. David Fincher l’a mis en scène dans Seven, avec le métro aérien qui passe à intervalles réguliers sous les fenêtres de Brad Pitt et Gwyneth Paltrow. Dans une scène, leurs personnages racontent qu’ils auraient dû s’étonner que la visite ait été si rapide…

On peut appliquer le même mode opératoire à la découverte du quartier. S’y balader le matin ou aux heures de sortie des bureaux vous donnera un indicatif quant à la densité du trafic notamment. Poursuivez sur cette lancée en allant discuter avec le voisinage, en vous renseignant sur les projets d’urbanismes amorcés. Enfin, ne négligez pas d’étudier l’état des parties communes. Si l’appartement est intégré à une maison, visitez les combles. Enfin, dans le cadre d’un bien sujet à rénovation, demandez s’il vous est possible de consulter des devis de travaux.

Quels documents sont bons à consulter ?

Lorsqu’on souhaite se porter acquéreur d’un appartement, il s’agit d’être conscient des échanges et interactions qu’on sera amené à avoir avec les autres propriétaires. Pour cette raison, il est judicieux de s’intéresser au syndic de copropriété. Pour vous assurer de la bonne santé du syndic, consultez les documents légaux qu’il met à disposition des copropriétaires des appartements soumis à sa gestion. Ce corpus comprend :

• le règlement de copropriété, qui définit les règles fonctionnelles de l’immeuble
• le carnet d’entretien : relatif à la maintenance ; à noter qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) s’applique aux logements de plus de 15 ans
• la fiche synthétique, qui concentre les informations essentielles à destination des occupants de la copropriété
• le diagnostic technique (DTG), qui informe des travaux éventuels à réaliser
• le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) est obligatoire selon la date de construction du logement

Par ailleurs, les mesures édictées par la Loi Climat et Résilience n’autoriseront plus la mise en location des « passoires thermiques », c’est-à-dire les habitations notées G au diagnostic énergétique. Par échelons successifs, ce sont les appartements de diagnostic F puis E qui seront concernés.

Enfin, se pencher sur les permis de construire est une vérification loin d’être vaine. Effectivement, il est primordial de savoir en amont de votre achat s’il est autorisé de faire construire une pergola, une loggia, un abri à vélo, etc. À l’inverse, un bien qui vous plaît peut par exemple disposer d’une piscine construite illégalement. Anticiper ces éléments peut vous prémunir de mauvaises surprises.

Pourquoi vous faire assister ?

Solliciter un chasseur d’apparts est recommandé pour gagner en sérénité durant le processus qui vous attend. Au-delà de vous faciliter la vie, le recours à un chasseur d’appartement vous aide à coller au plus près de vos aspirations initiales. Popularisé par l’émission de télévision éponyme, ce corps de métier a des compétences spécifiques. À Montpellier, la société de chasseurs immobiliers Le bien de mes rêves développe ce concept depuis plus de 15 ans. 100 % dédiée aux acquéreurs, elle présente le double avantage de réaliser des économies sur le budget global, tout en visualisant des biens qui ne figurent pas sur le net. Les attributions du chasseurs d’appart rentrent dans le cadre d’un mandat de recherche. De quoi dénicher le logement idéal pour une acquisitions sur-mesure.

Parallèlement à cela, il est parfois possible qu’une tierce personne intervienne en qualité de partenaire. Son rôle est de mettre l’acquéreur en relation avec l’agence de chasseurs, contre une somme forfaitaire. Ce parrainage de filleul représente un gain de temps dont on aurait tort de se priver. Au même registre des professionnels à solliciter, un courtier vous aide à obtenir une meilleure configuration financière pour votre achat. Le conseil final est donc d’acheter votre appartement avec des garanties, en comptant sur le concours d’un fin limier de ce secteur.