L’immobilier est un secteur rentable et c’est particulièrement vrai concernant l’investissement locatif. Les principaux atouts sont de se constituer un patrimoine, tout en réduisant potentiellement ses impôts. Si on respecte certaines conditions, acheter un bien immobilier avec l’intention de le mettre en location est donc une opération financière porteuse. Voici ainsi 5 points clés, qui vous donnent les grandes lignes de la stratégie à adopter pour vous lancer.

Définir la rentabilité de votre investissement locatif

Le taux de rentabilité est le référentiel qui vous aiguille vers les biens à votre portée. À l’instar d’une étude prévisionnelle, vous devez savoir sur quelle base asseoir votre achat avec, comme question directrice : combien mon investissement locatif peut-il rapporter ?

La rentabilité locative se calcule de deux manières :

• Le taux brut : Loyers bruts annuels / coût d’acquisition du logement x 100

• Le taux net : Revenu locatif – charges d’exploitation x 100

Sachez que les pourcentages communiqués sont, en règle générale, toujours énoncés en brut. Il faut ensuite tenir compte des impôts et des charges de propriété (non-récupérables, taxe foncière, frais de gestion, ISF) dans votre calcul. Cela permet d’affiner le brut pour obtenir la rentabilité nette. Par exemple, un appartement dans la ville de Montpellier est un bon cas de figure. Avec un loyer annuel moyen de 172,80€ au m² et un coût moyen d’achat à 3 250€, la capitale de l’Hérault établit sa rentabilité locative à 5,3 %. Notons que la stratégie de rentabilité ne doit pas être dissociée de l’aspect de sécurisation du patrimoine. Identifier un marché particulièrement rentable est certes alléchant, mais veillez à ce qu’il ne le soit pas seulement à court terme. La pérennité est effectivement le maître-mot de votre investissement locatif. À titre d’illustration, Paris possède une rentabilité faible, toutefois les chances que les prix s’effondrent sont quasi nuls.

Cibler la bonne localisation

La situation géographique de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble que vous prévoyez d’acquérir est cruciale. Les caractéristiques de la ville ciblée s’établissent en premier lieu sur des données démographiques. La réflexion à avoir est de connaître la propension de ménages seuls, avec enfants ou de seniors qui y habitent. L’INSEE concentre cette source d’informations sur ses pages dédiées. Ainsi, vous identifiez le type de bien à privilégier. L’enjeu est de connaître votre cible. Par exemple, les villes étudiantes comme Nantes et Strasbourg sont intéressantes si l’on souhaite investir dans un studio proche des Universités. En somme, ce qui importe pour vous c’est le bassin de locataires. La logique est simple : moins il y a d’offres à l’achat, plus un investissement locatif est porteur, notamment pour ce qui est du prix des loyers. En cela, les secteurs abritant des bureaux, ou les villes-dortoirs, sont à considérer avec soin.

Outre la démographie, l’attrait du secteur est aussi important. En matière de rendement locatif, les villes moyennes ont la cote. Le curseur se situe entre 4 à 6 % pour un minimum de rentabilité locative. Si vous privilégiez le rendement à la sécurité, profitez du rayonnement des métropoles pour acheter aux alentours. Ainsi, parmi les zones urbaines voisines qui échappent au flux tendu de l’immobilier, on peut citer Saint-Étienne en périphérie de Lyon (taux de rentabilité locative à 8,5 %), ou Roubaix (9,9 %), dans le giron de la métropole lilloise. Vous l’aurez compris, la catégorie des « poids moyens », présente des chiffres attrayants. À Roquebrune-sur-Argens, dans le Var, l’agence 1+1 Immo peut vous aider à vous repérer. Entièrement dématérialisée et à frais fixes, celle-ci est un allié de choix pour votre projet.

Ultime recommandation sur ce point : veillez à vous fier à la rentabilité locative et non au potentiel locatif. Mis en avant par certains sites commerciaux, ce potentiel ne livre pas les mêmes résultats que ceux établis par le taux pur du rendement locatif.

Évaluer le dynamisme local

Allant de pair avec la localisation de votre bien, le dynamisme de la ville et du quartier est également impactant. Rappelons qu’un cadre citadin est propice à investir dans le locatif. Pour cause, les habitants des communes rurales sont davantage propriétaires que locataires. En cela, les zones citadines en mutation retiennent particulièrement l’attention. On y trouve à présent foison d’anciens bastions industriels, dont les sirènes tintent aux oreilles d’une génération de locataires bourgeois-bohèmes.

Au nord de Paris, Pantin en est l’exemple. Si les Pantinois aiment dire, non sans humour, qu’ils habitent « le nouveau Brooklyn », ce n’est qu’une demi-plaisanterie tant le paysage s’est gentrifié. Avec cette nouvelle population en quête de mixité, des quartiers qui stagnaient se dynamisent. C’est une manne dont un propriétaire aurait tort de se priver. Ayez donc vos radars ouverts sur les zones réhabilitées. Dans la même veine, l’évolution de l’urbanisme tend vers de nouvelles infrastructures sur lesquelles jeter votre dévolu. Concernant les tendances immobilières, s’informer c’est déjà un premier pas pour avoir un temps d’avance. Qu’on se le dise, l’investissement locatif est une démarche long terme. Les investisseurs qui ont choisi la ville de Bordeaux le savent, s’ils vendent leur propriété, tout porte à croire qu’ils réaliseront une plus-value puisque cette ville figure parmi celles où il fallait investir il y a dix ans.

Une autre vague sur laquelle surfer est celle de l’implantation de nouvelles entreprises hors de la capitale. Pour les start-ups et jeunes pousses de la tech, c’est désormais cap à l’ouest. Nantes et Montpellier en témoignent. Là-bas, comme dans les autres localités ouvertes à cette métamorphose de l’emploi, capter ces startupeurs est judicieux. L’objectif est alors de séduire les entrepreneurs, ainsi que les populations actives qu’ils entraînent dans leur sillage. Proposer un bien correspondant à leurs envies et qui soit proche des surfaces d’affaires est la bonne stratégie.

Enfin, concluons sur la viabilité du bien dans le temps et sur les commodités environnantes (offre éducative, transports, infrastructures, etc.). Ces éléments annexes ont vocation à vous aider à faire votre choix, en considérant tous les tenants et aboutissants du bien que vous allez acquérir.

Délimiter le régime d’imposition adéquat

Investir dans un appartement ou une maison à louer ne va pas sans un volet fiscal. À chaque type de bien correspond le régime d’imposition qui sera le mieux approprié. Pour que votre investissement locatif vous réussisse, veillez à étudier l’ensemble des déclinaisons fiscales en vigueur ou, plus simplement, faites-en la demande à votre agence. À Garches, l’agence Dominique Blonde Immobilier est toute désignée en ce domaine. Membre du réseau Property Partners, qui dispense notamment des formations juridiques, elle a été élue Agence de l’année 2021 au Palmarès de l’Immobilier.

Vous vous demandez sûrement dans quel cadre fiscal inscrire votre projet immobilier ? Les intérêts de l’emprunt contracté pour votre achat sont fiscalement déductibles des revenus locatifs que vous percevez. Du point de vue de la stratégie fiscale, soulignons que le régime micro-foncier est intéressant. Par ailleurs, une aide forfaitaire annuelle existe. Elle s’adapte aux logements non-meublés, soit la majeure partie des biens mis en location. Outre l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux pèsent aussi dans la balance, puisqu’ils représentent en moyenne une part de 17,2 % des revenus locatifs.

Au-delà du cadre global, est-il préférable d’investir dans un bien meublé ou non-meublé ? Dans le premier cas, l’achat des meubles et équipements est déductible des impôts. Les locations meublées sont éligibles au micro-BIC, un régime qui exonère à hauteur de 50 % les revenus fonciers. Pour les appartements ou maisons vides, soulignons que ce sont les travaux qui peuvent cette fois être déduits de vos impôts.

Au registre des dispositifs de défiscalisation, faisons un tour d’horizon des aides. En matière de fiscalité appliquée à l’investissement locatif, il s’agit de faire le distinguo entre les lois.

• Loi Pinel : réduction fiscale dans l’immobilier neuf avec encadrement des loyers

• Loi Cosse : permet de bénéficier de 15 à 85 % de réduction fiscale sur les loyers, ceux-ci étant modérés car destinés à des ménages modestes

• Loi Denormandie : s’applique uniquement à l’ancien et prend la forme d’une réduction fiscale sur le revenu

• Loi Malraux : réduction d’impôts sur les travaux engagés pour réhabiliter un bien patrimonial

Autant de coups de pouce visant à faciliter l’accession à la propriété. Pour finir, définissez soigneusement le type de bail mettre en place. Votre décision influera notamment sur le préavis de votre locataire, c’est pourquoi il ne faut pas arbitrer à la légère.

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

De 20 à 30 % moins cher que le neuf, l’immobilier ancien est celui que les investisseurs privilégient. Les principaux atouts d’un achat ancien sont la rentabilité de la pierre, sa pérennité et, in fine, de disposer de davantage de choix pour sélectionner le bien à acquérir.

En revanche, si l’investissement locatif dans l’ancien rassure, attention de ne pas vous retrouver dans une situation piégeuse. Préférer un logement neuf réduit certes votre marge, cependant cela vous met à l’abri de possibles travaux dus à l’usure de l’ancien. Les propriétaires d’un appartement ou d’une maison dans le neuf sont par ailleurs exonérés de taxe foncière pendant deux ans. En tant que bailleur d’un logement neuf, la vigilance est toutefois de mise sur d’autres points. Attention, en effet, à ce qu’il soit conforme aux futures normes en vigueur. Commune à plusieurs domaines d’application, la Loi climat et résilience, est synonyme de changements dans le secteur de l’immobilier. Elle prévoit qu’en cas de diagnostic performance F ou G, le bien soit déclaré impropre à la location. Plusieurs échelons de dates sont annoncés pour cette mesure visant à mettre au ban les logements énergivores, avec une entame dès 2023.

Le mot de la fin

Le conseil subsidiaire est de tâcher de disposer d’une épargne. Celle-ci sera utile en cas d’absence de versement de loyer. Que vous achetiez pour des raisons de fiscalité, ou pour posséder un bien qui sécurise vos projets personnels futurs, il importe de ne pas vous tromper. Fort de ces quelques pistes, vous voilà armé pour relever le défi de l’investissement locatif. Nébuleux aux yeux des particuliers, l’immobilier peut se révéler épineux. Être accompagné d’une agence immobilière vous offre un filet de sécurité. Au-delà de vous orienter vers des biens intéressants lors de la phase sélective, celle-ci formule des conseils juridiques et fiscaux. Le but est de corréler vos expectatives avec l’apport dont vous jouissez et le crédit que votre banque vous accorde. Précisons, à ce sujet, qu’il est d’ailleurs possible d’emprunter votre apport en fonction de votre profil.