Investir en immobilier peut prendre de multiples formes. Loin des schémas classiques, investir en SCPI à crédit peut apporter des avantages indéniables en toute tranquillité. Alliant un investissement financier et immobilier, cette stratégie doit être bien pensée pour apporter ses fruits.

📌À retenir

🔘La SCPI n’est autre qu’une forme de financement participatif (crowdfunding), à l’instar de SCI. Son rôle et de collecter des fonds auprès des investisseurs en vue d’acquérir et de gérer des biens immeubles. Les investisseurs recevront en contrepartie des dividendes qui proviennent majoritairement des loyers.

🔘Il est possible d’acheter des parts en SCPI via un crédit. Généralement, l’apport personnel tourne aux alentours de 20 %, mais peut être nul.

🔘Plusieurs établissements de financement peuvent financer cet achat comme les banques, les courtiers en SCPI, les assureurs vie, etc.

🔘Pour comprendre l’effet de levier, il suffit de suivre cette simulation.

Est-il possible d’acheter une SCPI à crédit ?

Oui, l’investissement en SCPI à crédit est tout à fait faisable. Mieux encore, il s’avère plus avantageux dans certains cas. On parle donc de l’effet de levier. D’abord, ce mode d’achat de SCPI vous permet de constituer un patrimoine immobilier avec un apport personnel réduit. En suite, cette stratégie ouvre la porte à une déduction des intérêts d’emprunt.

En pratique, si vous désirez investir en SCPI à crédit, vous devez prévoir un apport personnel. En général, la somme au début s’élève à 20 % voire 30 % de la valeur du projet. Cependant, certains établissements bancaires peuvent financer votre projet sans aucune mise de départ. Il s’agit par exemple de Linxea.

Une fois le crédit obtenu, l’investisseur peut procéder à l’achat des parts de SCPI. En contrepartie, il touchera à des dividendes provenant essentiellement des loyers collectés auprès des biens immobiliers que la SCPI achète et gère. On parle alors de revenu foncier. Néanmoins, les dividendes se composent également d’un revenu financier issu, par exemple, des intérêts générés par la trésorerie de la SCPI. Cette dualité (revenu foncier et financier) a impact sur la fiscalité des SCPI.

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Vers qui se tourner pour investir en SCPI à crédit ?

Si vous envisagez l’achat de parts en SCI, sachez que plusieurs organismes peuvent vous octroyer des prêts, à savoir : 

• Des banques : Crédit Agricole, Laffitte Pierre, Opus Real, CIC, etc ;
• Directement auprès des certaines sociétés de gestion de SCPI ;
• Des courtiers en SCPI ;
• Les cabinets de gestion de patrimoine ;
• Les assurances-vie.

Une question se pose à ce stade : quel est le meilleur taux de crédit pour une SCPI ? À vrai dire, il n’y a pas de réponse exacte, car ce taux oscille entre 3 % et 5 %. En revanche, le taux moyen pour les SCPI à crédit tourne autour de 3,98 % en 2025.

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Comprendre l’effet de levier

Madame Y souhaite acquérir 100 000 € de parts de SCPI. Son apport personnel prévu est de 20 % de la valeur du projet, soit 20 000 €. Supposons qu’elle est assujettie à l’IR avec un TMI de 30 %.

Madame Y se tourne alors vers un organisme de financement pour souscrire un prêt de 80 000 € avec un taux fixe de 3,98 %. Les mensualités s’élèvent ainsi à 615 € (y compris l’assurance).

Madame Y décide d’investir dans une SCPI française, dont le rendement moyen brut est de 4,5 %. Les dividendes annuels bruts seront de 4 100 €. Elles seront de 3 849 € après déduction des frais de gestion et imposition (sachant que les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’IR), soit environs 320,75 €/mois. 

L’effort d’épargne de cette personne est de mensualité – dividendes = 294,25 € par mois. Au bout de 15 ans, les fonds propres totaux investis par Madame Y seront de 72 965 € (soit la somme de l’apport initial et de l’effort d’épargne sur 15 ans).

Supposons que les parts seront revalorisés annuellement de 1,5 %. Une fois la période écoulée, ces parts valent 150 000 €. Madame Y aura approximativement un gain patrimonial net de (valeur finale des parts – la somme des fonds propres investis) 77 053 €.

Si Madame Y aurait investi 100 000 € au comptant, elle aurait gagné 1 788,68 € net par an (après imposition TMI +17, 2 % de prélèvements sociaux). À l’issue de 15 ans, Madame Y aurait gagné 26 830 € au bout de 15 ans. Son gain patrimonial serait d’environ 123 169 €. Cet écart est dû à la fiscalité plus dure sur les souscriptions au comptant.