Investissement star de la défiscalisation ces dernières années, la loi Pinel a déjà séduit de nombreux propriétaires. Cependant, ce succès est-il justifié ? Est-ce une bonne opération d’acquérir un bien par le biais de ce dispositif. Dans ces colonnes, nous vous expliquons la forêt d’inconvénient que cache l’arbre de la réduction d’impôt.

Un loyer à la rentabilité moindre

Dispositif visant à rendre la location accessible, Pinel impose aux propriétaires un certain type de locataires. Pour cela, le dispositif intègre en son sein un plafonnement des loyers. De plus, la législation possède un calcul atypique pour déterminer la surface habitable. En effet, toutes les annexes sont considérées comme moitié moins spacieuses que leurs superficies réelles.

Pour estimer le loyer auquel vous pouvez prétendre, vous devez multiplier la surface habitable totale par les tarifs suivants :

• Secteur A Bis : 17,17 euros le m²,
• zone A : 12,75 euros le m²,
• territoire B1 : 10,28 euros le m².

Afin de joindre la théorie à la pratique, analysons la situation d’un bien implanté à La Rochelle dont la surface habitable atteint 100 m². Figurant dans la zone B1, le plafonnement Pinel est de 10,28 euros le m². Au total, le loyer mensuel maximum que peut espérer toucher le propriétaire s’élève à 1 028 euros. Dans le cadre d’un logement libre de contraintes tarifaires, LaCoteImmo relève un prix de bail moyen de 14 euros. La rémunération mensuelle de l’investisseur serait dans ce cas de 1 400 euros. En conclusion, une habitation Pinel dans cette ville vous prive de 36% de chiffre d’affaire par rapport à une location normale.

Des agglomérations à l’attrait disparate

Même si vous possédez le bien, la jouissance des avantages de la loi Pinel vous impose un certain nombre de concessions. Tout d’abord, le dispositif impactera votre choix de commune d’implantation. En effet, seules les agglomérations dont le marché de la pierre où l’offre ne suffit pas à satisfaire la demande bénéficient du dispositif. L’acquisition d’un logement constitue donc une dépense à l’importance majorée par rapport à des tarifs classiques. Votre cadeau fiscal risque donc de se trouver diluer dans un coût d’achat important.

Qui plus est, certaines communes présentes dans le programme s’apparente à de mauvais chevaux sur lesquels miser. Effectivement, votre retour sur investissement sera fortement corrélé avec l’attrait économique de l’agglomération. Avant toute acquisition, étudiez alors le bassin de logements vacants ainsi que l’évolution de la masse salariale dans la région. Ces deux facteurs influeront sur la demande locative et le montant des loyers praticables.

Un plafonnement des ressources

Ensuite, le choix de vos locataires devra respecter le plafond de revenus établis par le dispositif. Le programme oriente donc votre sélection de preneurs en fonction de leurs moyens financiers. Ainsi, votre bassin de demande locative se trouve réduit à la portion congrue des candidats les plus modestes.

De même, ce plafonnement de revenus s’entend au sens du foyer. Le calcul se compose donc du cumul de tous les membres du ménage auquel est rattaché le locataire. Le dispositif tient également compte de la situation géographique du bien proposé à la location. Si vous souhaitez consulter l’ensemble des différents plafonds, nous vous invitons à cliquer ici.

La mise en situation suivante vous permettra d’y voir plus clair. Un investisseur souhaite acquérir un bien éligible à la loi Pinel. Son attention se porte sur deux communes : Lyon et la Rochelle. Situés en zone A, les salaires des locataires lyonnais compatibles avec le dispositif se limitent à 57 146 euros par an pour un couple. Présente en secteur B, La Rochelle possède un plafond s’élevant à 41 618 euros par pour un couple. Un investissement Pinel conduit alors à un arbitrage entre revenu locatif et prix d’achat au m².

Des périodes locatives allongées

Inscrite dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la période minimum d’un bail de location vide standard est de 3 ans. Régime spécial, la loi Pinel prévoit de fixer des durées locatives minimales de six à douze années en fonction de la réduction fiscal espérée (entre 12 à 21% du coût d’achat de l’habitation). Restez toutefois vigilant sur le montant de votre acquisition. Effectivement, le champ d’application du dispositif se borne à 300 000 euros.

Face à de telles périodes de locations, la question de la rentabilité se pose légitimement. Un achat dans le cadre de la loi Pinel est-il le meilleur investissement réalisable ? En effet, les locaux commerciaux constituent une alternative sérieuse à analyser. Entre les barèmes de loyers règlementaires et les prix au m² inexorablement revus à la hausse, l’achat de surfaces commerciales offre parfois de meilleures perspectives.

Le cadre de Pinel en 2019

L’année 2019 a apportée plusieurs modifications dans le cadre d’application de Pinel. Concernant la liste des villes éligibles, celle-ci a connue une véritable taille à coups de serpe. En effet, les secteurs B2 et C dont les tarifs restaient contenus ont été retirés du dispositif. Dorénavant, acquérir un bien compatible Pinel nécessite donc une enveloppe financière plus importante.

Malgré la fin du dispositif dans les zones B2 et C, certaines communes sont autorisées à poursuivre l’application de Pinel. Dans ce cadre, seules les agglomérations où une installation militaire a clos ses portes bénéficient de cette exemption. Dans la liste des cités rattachées au programme, vous trouverez notamment Arras, Dijon et Caen. Attention toutefois à l’attrait économique du secteur. Effectivement, la fermeture d’un complexe de défense engendre généralement des pertes d’emplois locaux importantes.

Faut-il investir en Pinel ?

La réponse à cette question dépend de votre situation. En effet, cela dépendra en grande partie de votre choix de ville. Malgré la liste pré-établit par Pinel, toutes ne sont pas intéressantes pour appliquer ce dispositif. Quoi qu’il en soit, les autres types d’investissements (locaux commerciaux, stationnements, etc.) méritent un minimum d’attention avant l’arrêt de votre décision.