Dans cet article, nous reviendrons sur le principe de l’encadrement des loyers zone tendue. 

En quoi consiste l’encadrement des loyers zone tendue​ ?

L’encadrement des loyers est un mécanisme applicable, entre autres, dans les zones tendues. Le principe est de fournir des logements accessibles (hors parc social). D’autres part, il ne doit pas freiner les investissements locatifs et dissuader les propriétaires de mettre leurs biens en location.

Bien que l’encadrement des loyers porte à croire que les investissements locatifs seront largement limités, ce dispositif laisse une grande marge aux bailleurs pour fixer les loyers. La raison est que ce dernier tient compte des caractéristiques du logement, à savoir son lieu d’implantation, sa superficie, ses atouts, etc.

Jusqu’à lors, l’encadrement des recettes locatives est applicable dans 69 villes réparties sur les zones les plus tendues. Trivialement, des villes comme Paris, Lille, Lyon et Montpellier figurent dans la liste. Le site économie.gouv.fr indique quelles sont les zones d’encadrement des loyers ?

D’autre part, si vous souhaitez savoir si votre loyer est conforme, il suffit de consulter un simulateur en ligne, comme MANDA et d’y indiquer toutes les informations nécessaires. Cette approche est également essentielle pour les futurs investisseurs locatifs qui sont en phase de planification.

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Quels sont les biens concernés par l’encadrement des loyers zone tendue ? 

Offrant une solution idéale à la tension locative, l’encadrement des loyers est généralement appliqué sur les biens résidentiels. Concrètement, le plafonnement des loyers s’applique sur les logements vides et meublés et qui forme la résidence principale du locataire. Il en est de même pour les baux mobilité.

En contrepartie, les logements de fonction ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers en zone tendue. C’est également le cas de la location saisonnière qui obéit à la loi de l’offre et de la demande. Finalement, les biens destinés à devenir la résidence secondaire du locataire sont exclus de ce dispositif.

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Comment contourner le plafonnement des loyers ? 

À vrai dire, contourner le plafonnement des loyers n’est pas toujours évident. Concrètement, il existe 2 manières pour éviter cette mesure, à savoir : 

• Si le bailleur propose un bien jugé exceptionnel, comparable à son entourage.
• Si le lieu d’implantation du bien est concerné par l’encadrement à la relocation.

En réalité, la loi ne donne pas une description exacte des biens exclus de l’encadrement des loyers en zone tendue. Néanmoins, le bailleur doit proposer un bien luxueux pour espérer réclamer un complément de loyer. Ce complément est fixé librement et peut être contesté par le locataire.

D’autre part, le plafonnement des loyers ne peut pas être appliqué conjointement avec l’encadrement à la relocation. Visant également à atténuer la tension locative, l’encadrement à la relocation consiste à geler le loyer entre 2 locataires. En principe, cette mesure prend fin en juillet 2026.

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Paramètres influant l’encadrement des loyers

La méthode de calcul de l’encadrement des loyers zone tendue est loin d’être une simple procédure. En effet, il s’agit d’un travail multidimensionnel qui tient compte de l’emplacement du bien, le type de bail (vide ou meublé), le type du bien, le nombre de pièces, la date de construction, etc.

Notez que le résultat obtenu (loyer de référence) représente le loyer au mètre carré et hors les charges locatives. Alors si vous comptez trouver le loyer adéquat, il suffit de multiplier le résultat obtenu par la surface habitable et d’ajouter les éventuelles charges locatives. 

De plus le bailleur peut choisir un valeur locative située entre 2 valeurs limites, à savoir :

• Le loyer de référence, minoré de 30 %.
• Le loyer majoré de 20 %.

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