La distribution du patrimoine de son vivant est tout à fait possible grâce à la donation immobilière. En revanche, il existe de multiples sortes de donation qu’on va énumérer dans cet article. Vous comptez procéder à la donation d’un bien immobilier ? Lisez la suite.

Donation d’un bien immobilier : les avantages fiscaux

La donation immobilière apporte plusieurs avantages fiscaux. Toutefois, les abattements fiscaux dépendent de multiples facteurs. Il s’agit principalement du lien de parenté entre le donateur et le donataire et de la valeur du don. Par exemple, si un propriétaire souhaite effectuer un don à l’un de ses enfants, il doit respecter un seuil de 100 000 € pour profiter d’une exonération. De surcroit, ces réductions sont renouvelables tous les 15 ans.

Donation préciputaire ou donation avance de part successorale

Outre la valeur de la donation, le timing joue un rôle important dans le processus de transmission. On distingue alors :

• La donation en avance de part successorale : cette alternative vous permet d’aider temporairement l’un des héritiers (financer un projet, apporter du soutien, etc). Lors de la succession (héritage), la valeur du don sera soustraite de sa part successorale. Ce processus garantit alors l’égalité entre les différents héritiers.
• La donation hors part successorale (nommée aussi donation préciputaire ou donation par préciput) : cette technique vous permet d’avantager une personne en particulier (héritière ou pas) en lui offrant une partie à de votre patrimoine. Cependant, vous devez respecter la réserve héréditaire (fraction du patrimoine réservée aux héritiers réservataires comme les descendants).

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Donation d’un bien immobilier : démembrement ou pleine-propriété ?

Lorsqu’on envisage distribuer notre patrimoine immobilier (terrains constructibles, maison, parking, appartement, etc.), on entend souvent des termes techniques dont on ignore souvent la signification exacte. Il s’agit par exemple de la pleine-propriété. En effet, lorsque le donateur opte pour la donation en pleine-propriété, il va devoir se séparer complétement des biens transmis. En d’autres termes, le donataire est libre d’utiliser le bien perçu. Par exemple, il peut le mettre en location et encaisser le loyer. De surcroit, il en est le nouveau propriétaire.

Notez que si vous possédez un patrimoine immobilier important et qui soit concerné par l’impôt sur la fortune immobilière, vous avez tout intérêt à opter pour la donation en pleine-propriété. Ainsi, vous diminuez la valeur imposable de votre patrimoine tout en planifiant votre succession.

En contrepartie, si vous ne souhaitez pas céder complètement un bien immobilier, sachez qu’il existe un dispositif permettant la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété. Il s’agit du démembrement. En effet, l’usufruit désigne le droit d’utiliser un bien, immobilier en l’occurrence. Autrement dit, l’usufruitier peut encaisser les loyers et disposer de la jouissance. Cependant, il n’est aucunement le propriétaire de ce bien. En revanche, le nu-propriétaire dispose du bien en question. Il peut donc le mettre vente, engager des travaux de construction ou le démolir carrément.

En optant pour le démembrement, le donateur peut alors choisi de transmettre soit la nue-propriété, soit l’usufruit de son bien. Si votre patrimoine immobilier est important, nous vous conseillons d’en garder la nue-propriété. Sinon (petit patrimoine immobilier), pensez à garder l’usufruit. Les revenus locatifs vous apporterons un complément de retraite intéressant.

Donation partage ou donation simple ?

Vous avez très certainement entendu parler de la donation simple et de la donation partage. Alors quelle est la différence ? La donation simple permet au propriétaire d’offrir un bien immobilier à une personne de son choix. Néanmoins, le donataire doit être un héritier réservataire. De plus, la valeur du don est calculée lors de la succession.

La donation-partage, quant à elle, permet au donateur de céder une partie ou la totalité de son patrimoine immobilier aux futurs héritiers. Cependant, la valeur des biens cédés est calculée au moment de la donation. Ceci permet de réduire les droits de succession lors du décès du donateur.

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Fonder une SCI

La société civile immobilière vous permet aussi de préparer aisément votre succession. En revanche, il est conseillé de recourir à cette méthode lorsque vous disposez d’un patrimoine immobilier important. Par ailleurs, ce dernier doit être situé dans une zone tendue. Le principe est de convertir le patrimoine immobilier en parts sociales qui vont être distribuées entre les différents associés.