Ayant lieu dans le cadre d’une succession, vente de parcelle ou autres, la division d’un terrain est une opération qui nécessite de la préparation au préalable. En effet, toute personne désirant diviser un terrain est tenue de respecter les règlements en usage. Dans un précédent article, nous avons donné des conseils pour acheter un terrain. Aujourd’hui, nous allons revenir sur les différentes démarches à faire avant de diviser un terrain. Lisez la suite de l’article.

📌Ce qu’il faut retenir sur la division de terrain

🔘 La division du terrain consiste à scinder un terrain en plusieurs unités foncières. Contrairement au lotissement, cette division n’implique pas de créer des infrastructures communes entre les différentes unités.

🔘Réalisée par un géomètre-expert, la division parcellaire se déroule en multiples étapes, dont l’étude de faisabilité, le bornage, la consultation du PLU et de la législation des Bâtiments de France, etc.

🔘La déclaration de la division se fait de la sorte : 

• Si vous divisez un terrain sans intention de construire : aucune déclaration n’est exigée sauf en zones urbaines A et N.
• Si vous envisagez de créer des lots à construire sans la mise en place d’infrastructures : il faut demander une déclaration préalable de division.
• Si vous envisagez de mettre en place des équipements,  vous devez demander un permis d’aménager.

Qu’est ce qu’une division d’un terrain ?

Appelée aussi division parcellaire, cette démarche consiste à scinder un terrain en de multiples parcelles. Bien que cela semble être simple, diviser un terrain est une démarche très technique, et est accompagné de multiples procédures administratives, dont la déclaration. Nous reviendrons plus tard sur cette démarche administrative.

Vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre une division parcellaire et un lotissement ? Bien qu’il s’agisse de créer de nouvelles unités foncières dans les 2 cas, la différence réside dans la mise en place d’infrastructures partagées. Pour faire simple, un lotissement renferme des installations en commun à l’encontre de la division parcellaire impliquant des infrastructures indépendantes.

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Comment faire une division d’un terrain ?

Contrairement aux idées reçues, diviser un terrain constitue une longue démarche, faisant intervenir des professionnels de différents champs d’expertise. Concrètement, la division parcellaire se déroule dans les étapes suivantes :  

• Étude de faisabilité ; 
• Réalisation d’état des lieux et vérification de l’historique du bien dans les archives foncières ;
• Conception du projet, dans laquelle la mise en place de différente servitudes est planifiée ;
• Obtention d’éventuelles autorisations d’urbanisme ;
• Obtention des nouvelles références cadastrales. Les plans cadastraux sont consultables sur cadastre.gouv.fr ou géoportail ;
• Bornage ;
• Préparation du dossier de notaire.

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Étude de faisabilité de la division foncière

De toute évidence, il n’est guère possible de diviser n’importe quel terrain. En effet, ce dernier doit satisfaire de multiples conditions. C’est justement la mission du géomètre-expert de s’assurer de la conformité du terrain avec le Plan Local d’Urbanisme ainsi que le Plan Local d’Urbanisme intercommunal. L’idée est de vérifier la vocation de votre terrain.

Outre la vérification des règles d’urbanisme, ce professionnel doit s’assurer que votre terrain n’est pas concerné par la législation des Bâtiments de France. En effet, il s’agit d’une armada de règles complexes gérées essentiellement par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

Finalement, le géomètre-expert doit réaliser une analyse topographique de votre terrain, incluant l’arpentage (mesure de superficie) ou encore l’étude des reliefs. Cette démarche nécessite des mesures précises. En outre, cet expert doit faire état des servitudes, plantations ou des bâtis existants. On parle alors de levé topographique.

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Matérialisation physique de nouvelles limites de terrain

Il s’agit tout simplement du bornage. Cette étape permet de mettre en place des limites physiques entre les parcelles en utilisant notamment des piquets et des pierres. Le bornage est également très conseillé pour sécuriser les transactions immobilières et éviter d’éventuels conflits. Il en est de même pour la division d’un terrain, et ce, quelles que soient vos intentions.

La procédure du bornage est régie par les articles L 115-4 et L 115-5 du Code de l’urbanisme. Réalisée par un géomètre-expert, elle dresse les limites et la superficie réelle des nouvelles unités foncières. Elle offre aussi une sécurité future, notamment en cas de construction.

Dans cette optique, le bornage met en place les contours officiels des nouvelles parcelles. À cet effet, le professionnel en charge réalise un plan de bornage indiquant toutes les limites des parcelles. Ce même document officiel sera utilisé tout au long des démarches administratives auprès des autorités locales.

De plus, le géomètre en question doit réaliser un plan foncier appelé aussi cadastre. Destiné à l’administration fiscale, ce document sera utilisé par la suite pour calculer les taxes foncières. Contrairement au plan de bornage, le plan foncier est très approximatif. De plus, il ne constitue pas de preuve de propriété.

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Déclaration de la division parcellaire : les différentes autorisations d’urbanisme

La démarche à suivre dépend de vos intentions  de construire. Pour faire simple : 

• Si la division de terrain ne cache pas un projet de construction, aucune demande ne doit être faite à la mairie. Néanmoins, si les parcelles sont situées dans des zones urbaines N (naturelles) et A (agricoles), des déclaration spécifiques doivent être faites.
• Si la division parcellaire cache un projet de construction (création de parcelles à bâtir), alors vous devez faire une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie. Notez que lorsque vous n’envisagez pas la création d’équipements ou de voies communes, vous devez faire une déclaration préalable de division. Sans quoi vous devrez demander un permis d’aménager.

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