Les personnes exerçant une profession libérale sont souvent amenées à conclure des baux professionnels. Pourtant, peu de personnes connaissent les caractéristiques de ce contrat. En outre, on confond souvent les baux professionnels aux baux commerciaux. Quelles sont les modalités des baux professionnels ? Quelles sont les principales différences entre le bail professionnel et le bail commercial. La réponse est dans la suite de l’article.

Qu’est-ce qu’une location à usage professionnel ?

Le bail professionnel concerne une forme particulière de location. Il s’adresse aux personnes exerçant une profession libérale. Évidemment, qu’il s’agisse de profession réglementée ou nom, vous serez concerné par ce contrat. Pour savoir si vous êtes éligible à ce bail, vous devez être inscrit au régime bénéfices non commerciaux.

Ce contrat a pour objet les locaux professionnels. Notez que les professionnels libéraux ont la possibilité de choisir entre un bail commercial ou un bail dérogatoire. Quel est le contenu du bail professionnel ? Ce document doit comporter les éléments suivants :

• L’identité du locataire et du bailleur.
• La durée du bail (la durée minimale est de 6 ans).
• Le montant du loyer et éventuellement du dépôt de garantie. La valeur et la fréquence de paiement du loyer sont librement fixées par les parties prenantes.
• Les charges locatives.
• Les obligations du bailleur et du preneur.
• La description du local professionnel et de ses éventuelles dépendances : localisation, superficie, équipements, etc.
• Le dossier de diagnostic technique, à savoir le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels, miniers et technologiques.
• Un état des lieux qui peut être établi à l’amiable ou en faisant appel à un commissaire de justice. Notez que l’état de lieux doit être fait à l’entrée et la sortie.

Quelle est la durée minimale d’un bail professionnel ?

L’article 57 A de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986 fixe la durée minimale de ce bail à 6 ans. Il est donc impossible de conclure un bail professionnel d’une durée plus courte. En revanche, le bailleur et le preneur peuvent opter pour le renouvellement de ce bail si tout va bien.

Pour ce faire, les parties prenantes peuvent se contenter d’un acte sous seing privé. Néanmoins, si le bail conclu dure plus de 12 ans, les parties prenantes sont dans l’obligation de conclure un acte authentique.

Comment prolonger un bail professionnel ?

On l’avait dit précédemment, la durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Les parties prenantes peuvent renouveler ce bail. Comment se déroule le renouvellement d’un bail professionnel ? D’abord, notez que le contrat est tacitement reconduit pour la même période. Par exemple, si un bail professionnel de 8 ans est arrivé à sa fin et que les parties intéressées ne résilient pas le contrat, alors ce dernier sera renouvelé pour une durée égale de 8 ans.

Comment mettre fin au bail professionnel ? Le bailleur et le preneur peuvent mettre fin à la location à l’achèvement du bail. Nulle personne n’est censé avancer un motif de résiliation. En outre, le propriétaire n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction au preneur. Il s’agit de l’une des différences avec le bail commercial.

Une autre question se pose aussi à ce stade : comment résilier un bail professionnel avant le terme ? Retenez alors ces deux informations :

• Le locataire peut résilier le contrat avant le terme. Pour ce faire, il doit notifier le propriétaire au moins 6 mois avant la date finale, et ce, par lettre recommandée avec avis de réception ou en faisant appel à un commissaire de justice.
• Le locataire ne peut mettre fin au bail qu’à l’issue de la période de location. Pourtant, ce dernier peut refuser le renouvellement du contrat sans verser une indemnité d’éviction au locataire.

Finalement, qu’en est-il de la cession du bail professionnel ? En théorie, le locataire peut procéder à la cession du bail en toute liberté. Toutefois, les propriétaires bloquent souvent cette possibilité. Dans cette perspective, le preneur doit obtenir l’accord du bailleur avant de céder son bail.

Fixation et révision du loyer professionnel

Comme on l’avait dit précédemment, le preneur et le bailleur peuvent fixer le montant du loyer et la méthode de paiement. La valeur locative du bail reste la même durant toute la période de location. Cependant, à l’issue de cette période, le propriétaire peut exiger la révision du loyer.

Une question se pose à ce stade : quel indice de révision pour un bail professionnel ? Sachez alors, qu’il existe deux indices de révision, à savoir :

• L’indice du coût de la construction (ICC).
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Quelles sont les obligations des parties dans un contrat de bail à usage professionnel ?

Lors de la rédaction du contrat, le bailleur et le locataire doivent mentionner leurs charges respectives. Commençons par le preneur. En effet, ce dernier doit régler le loyer à temps. Il doit en plus payer ses factures de consommation d’énergie et d’eau.

D’autre part, certaines charges demeurent aux frais du propriétaire. Il s’agit entre autres de :

• Cout de la gestion locative.
• Impôts et taxes auxquels est assujetti le bailleur.
• Frais des grosses œuvres qui touchent les murs, les voûtes, les poutres, etc.
• Frais des travaux pour rendre le local vétuste.

Comparaison entre les baux professionnels et commerciaux

Vous vous demandez, quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ? Le tableau suivant montre les principales différences entre ces deux contrats :

	Bail professionnel	Bail commercial
Durée minimale	6 ans	9 ans
Renouvellement	Le locataire ne bénéficie pas du droit systématique de reconduction. Seul le propriétaire peut décider de renouveler ou pas le contrat.	Le locataire a le droit automatique de renouveler le bail.
Indemnité d’éviction	Le bailleur peut évincer le locataire à l’issue de la durée de location sans avoir à verser une compensation au locataire.	Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.
Résiliation du contrat avant le terme	Le preneur peut quitter les lieux à tout moment. Il doit juste respecter un préavis de 6 mois.	Le locataire commercial ne peut quitter les lieux qu’à la fin d’une période triennale.

En somme, le bail professionnel apporte moins d’avantages aux locataires que le bail commercial. La raison est simple. Les activités commerciales sont tributaires de l’emplacement du bien, et ce, à l’encontre des activités professionnelles. C’est pour cette raison que les baux commerciaux offrent plus de garanties aux preneurs.