Avant de se lancer dans un projet professionnel ou commercial, il est judicieux de choisir méticuleusement son lieu d’exercice. En effet, il n’est pas toujours facile de trouver le local qui répond parfaitement aux besoins de l’entrepreneur. Outre les caractéristiques du bien à louer, il va falloir opter pour le meilleur type de location, à savoir le bail commercial et le bail professionnel. À cet égard, nous allons essayer de clarifier la différence entre ces deux contrats : durée minimale, indexation des loyers, résiliation, etc.

Quelle est la différence entre un local professionnel et un local commercial ?

Évidement, un local à usage commercial est bien différent d’un local à usage professionnel. Cette différence est d’autant plus prononcée sur le niveau administratif et judiciaire. En effet, la rédaction d’un contrat est obligatoire dans le cadre d’un bail professionnel.

De plus, les parties prenantes ont le choix soit de recours à un notaire, soit à rédiger le contrat par eux-mêmes. Nous tenons comme même à rappeler que si le bail professionnel en l’occurrence dure plus de 12 ans, le recours à un notaire devient obligatoire. D’autre part, la rédaction d’un contrat est optionnelle pour les baux commerciaux.

Concernant l’usage des locaux, notez que les entrepreneurs menant des activités commerciales, industrielles ou artisanales doivent opter pour des locaux commerciaux. En contrepartie, les locaux professionnels peuvent être exploités dans le cadre d’activités à caractère non commercial. Il s’agit principalement des professions libérales réglementées qui englobent entre autres les professions de santé, les professions juridiques et les professions techniques.

Les baux professionnels concernent aussi les professions non réglementées qui ne génèrent pas de bénéfices commerciaux. Ces professions doivent satisfaire les critères suivants :

• Être exercées d’une façon indépendante (certaines professions non réglementées nécessitent toutefois une autorisation).
• Devant être en relation avec la science (informaticiens, maîtres d’œuvre) ou l’art (art-thérapeute) ou basées sur l’activité intellectuelle (éducateur sportif).

En conclusion, retenez ces deux points :

• Les personnes qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle, doivent obligatoirement signer un bail commercial.
• Les personnes qui n’exercent pas une activité commerciale, industrielle ou artisanale (professions réglementées et non réglementées) peuvent opter soit pour un bail commercial soit pour un bail professionnel. Néanmoins, elles, en qualité de locataires, doivent obtenir l’accord du propriétaire.

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Durée et renouvellement du contrat

Vous le savez déjà, un bail commercial n’a pas la même durée qu’un bail professionnel. Alors que le premier dure au moins 9 ans, le second dure 6 ans. De plus, pour résilier un bail commercial, il faut attendre l’écoulement d’une période triennale, c’est-à-dire 3, 6 ou 9 ans après la signature du contrat, d’où l’appellation bail 3,6,9. Notez qu’un délai de préavis de 6 mois doit être respecté dans cette situation.

Le bail professionnel, quant à lui, peut être résilié à tout moment par le locataire. Le bailleur à son tour peut mettre fin au bail après 6 ans. S’il souhaite rompre le contrat d’une façon anticipée, il peut avoir recours à une résiliation judiciaire. Cependant, il doit évoquer un motif légitime, comme le non-paiement répétitif du loyer. Finalement, le renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Nulle clause conventionnelle ne peut annuler ce droit. Ce bail est tacitement renouvelable à l’issue de la période de location.

Si le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial, il sera alors obligé de verser une indemnité d’éviction au profit du preneur. Cette somme compensatoire comprend entre autres les frais de déménagement et d’emménagement. Comme vous le constatez, l’indemnité d’éviction peut être une somme importante. En revanche, le bailleur peut ne pas payer ce montant dans certains cas. On peut citer, à titre d’exemple, l’insalubrité ou le changement de vocation du local en question ou encore la réalisation de travaux de construction ou de reconstruction. Le bailleur peut également mettre à disposition du locataire un local de remplacement qui soit équivalent au premier.

En contrepartie, le locataire doit respecter certain critère pour pouvoir jouir du droit au renouvellement. D’abord, il doit être le propriétaire du fonds de commerce. En outre, il doit exploiter effectivement et régulièrement ce fonds de commerce durant les trois années qui précèdent la fin du bail commercial. En résumé, retenez ces informations :

Pour un bail commercial :

• La durée minimale est de 9 ans.
• Le bail est tacitement reconductible à l’expiration de la durée de location. Sinon le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire (sauf dans certains cas).
• Le bail peut être résilié par le bailleur ou le locataire au bout d’une période triennale. Le congé doit être donné six mois à l’avance.

Pour le bail professionnel :

• Il dure 6 ans minimum.
• Le renouvellement n’est pas systématique. Aucune compensation ou justification n’est due par le bailleur. Cependant, un délai de préavis de 6 mois doit être respecté. Le locataire quant à lui peut quitter le local à tout moment (idem pour le préavis).
• La résiliation du bail peut être faite à l’issue de la durée de location ou lorsque le preneur manque à ses obligations.

Bail commercial / bail professionnel : révision du loyer

Parmi les défis que doivent relever les bailleurs propriétaires est l’estimation de la valeur locative de leurs biens à usage commercial ou professionnel. Commençons par les baux commerciaux. Le bailleur peut demander la révision du loyer à la fin de chaque période triennale. En outre, la présence d’une clause d’échelle mobile donne à ce dernier le pouvoir de réviser les loyers à tout moment. En revanche, la révision des loyers reste une procédure encadrée par la loi.

Le locataire et le bailleur peuvent alors négocier la modification des loyers sur la base du ILC ou indice des loyers commerciaux. Cet indice s’applique aux entrepreneurs menant une activité commerciale ou artisanale. En outre, l’indexation peut être faite sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En revanche, la loi ne prévoit pas de révision automatique du montant du loyer dans le cadre d’un bail professionnel. Pour plus de profitabilité, le propriétaire a la possibilité de lettre en place une clause de révision des loyers. De même, la révision demeure plafonnée. Il peut donc se référer au ILAT.

En somme :

• Pour un bail commercial : la révision des loyers est réalisée à chaque période triennale ou à tout moment en présence d’une clause d’échelle mobile. Cette révision est basée soit sur l’ILC ou l’ILAT.
• Pour un bail professionnel : la révision n’est pas systématique sauf lors la présence d’une clause conventionnelle l’autorisant. L’ILAT est l’indice de référence à cette révision.

Charges locatives, sous-location et cession du bail

Le tableau suivant récapitule la différence entre les baux commerciaux et professionnels en termes de cession, sous location et répartition des charges entre le bailleur et le preneur :