Les baux résidentiels, commerciaux ou professionnels sont les plus réputés en termes d’investissement locatif. Cependant, il existe des formes hybrides de location donnant procurant plus de souplesse aussi bien au locataire qu’au bailleur. Dans cet article, nous allons revenir sur la notion du bail à usage mixte professionnel et d’habitation : cadre légale, durée, renouvellement et résiliation. Nous avons aussi prévu un résumé pour vous aider à avoir une idée globale du sujet.

Bail mixte professionnel : présentation

Vous êtes un entrepreneur ou un bailleur et vous souhaitez découvrir ce qu’un bail à usage mixte professionnel et d’habitation ? Sachez alors que le bien mis en location doit réunir les critères suivants :

• Cet immeuble doit faire office de résidence principale et de lieu d’exercice d’une profession.
• Le propriétaire bailleur doit être consentant.
• Le locataire doit obtenir une autorisation préalable au changement d’usage auprès des communautés locales.

Nous allons par la suite revenir sur la définition de ces notions juridiques.

La résidence principale

On appelle résidence principale, tout logement occupé au moins 8 mois par an. Cette durée minimale peut être réduite dans certains cas extrêmes. Il s’agit par exemple de raison de santé ou d’obligation professionnelle.

Outre la période d’occupation, qui peut être inférieur de huit mois, d’autres éléments peuvent justifier le caractère principal d’une résidence. Il s’agit par exemple du lieu de résidence de la famille du locataire.

Par ailleurs, si ce dernier paie son IR dans le même endroit que le local en question ou encore. En outre, on ne peut avoir qu’une seule résidence principale qui n’est pas à confondre avec le domicile.

Qu’est-ce qu’un local à usage professionnel ?

Pour faire simple, un bien à usage professionnel ne peut pas être le lieu d’exercice d’une activité commerciale ou industrielle. En revanche, cette catégorie d’usage peut abriter :

• Une profession libérale réglementée.
• Une profession libérale non réglementée.
• Les activités artistiques (à ne pas confondre avec les activités artisanales). Les personnes qui cotisent à la Sécurité Sociale des Artistes Auteurs sont soumises aux baux commerciaux.
• Les lieux de culte.

Obtenir l’accord du propriétaire

La loi est relativement souple quant au changement d’usage des locaux résidentiels. En effet, le locataire peut solliciter l’accord du bailleur lors de la conclusion du contrat de location ou au cours du bail. Pour ce faire, le bailleur peut exprimer son consentement expressément ou d’une façon tacite.

Les formalités administratives : autorisation préalable au changement d’usage

Avant de souscrire un bail mixte professionnel, il faut suivre certaines formalités administratives. Il s’agit de l’obtention d’une autorisation préalable après de la mairie, et ce, dans les cas suivants :

• Lorsque l’immeuble est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants.
• Si le local en question se situe dans les départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.

Nous tenons à signaler que les locaux situés dans les ZFU (zones franches urbaines) ne sont pas concernés par cette autorisation. Par ailleurs, figurez que les règlements internes de copropriété priment la décision de la mairie.

En d’autres termes, si l’assemblée générale autorise l’exercice d’une activité professionnelle, les autorités locales ne peuvent pas s’y opposer. Il en est de même si le règlement de copropriété n’autorise pas ce bail.

Finalement, il est impossible de souscrire un bail mixte, si le contrat comporte une clause l’interdisant. Notez que les locaux répondant aux critères suivants ne sont pas soumis à l’autorisation préalable :

• Être situé en étage sans réception de clientèle et de marchandises.
• Être situé en rez-de-chaussée avec réception de clientèle et de marchandises.

La vidéo suivante revient sur les principales différences entre un bail commercial et bail professionnel. Vous trouverez des informations sur le bail mixte professionnel à partir de la minute 6:00.

Combien dure un bail mixte professionnel ?

À l’instar des autres baux, le bail à usage mixte professionnel et d’habitation a une durée minimale qui garantit la pérennité de l’activité du locataire. Cette durée varie selon le statut du propriétaire-bailleur. Elle plus longue pour les personnes morales.

Cette différence de durée est justifiée par le fait qu’une personne morale possède généralement plusieurs locaux dédiés à l’investissement locatif, et ce, contrairement aux personnes physiques. Concrètement, si ce dernier est une :

• Personne physique : la location dure au moins 3 ans.
• Personne morale : dans ce cas, le bail dure au moins 6 ans.

Ce constat est aussi valable pour les sociétés civiles immobilières sauf une exception. Malgré le fait qu’il s’agit d’une personne morale, une SCI à caractère familial a la possibilité de conclure des baux mixtes professionnels d’une durée de 3 ans ou plus. Rappelons qu’une SCI familiale doit être uniquement constituée de membres de la même famille (jusqu’au 4ᵉ degré de parenté).

Notez que la durée initiale du bail ne change pas si le propriétaire bailleur change de personnalité en cours de la location.

Renouvellement d’un bail à usage mixte professionnel et d’habitation

Si le locataire ou le bailleur ne résilie pas le bail, ce dernier sera tacitement renouvelé pour une période fixe. Cette durée est de 3 ou 6 ans selon la personnalité du bailleur. En outre, la location se déroulera dans les mêmes conditions que le bail initial.

En revanche, l’un des intervenants peut suggérer la reconduction du bail. Ce renouvellement volontaire du contrat vous donne la possibilité de réviser les anciennes clauses et de poser de nouvelles règles de location.

La résiliation du bail

Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment à condition de respecter un préavis de 3 mois. Par contre, les conditions de résiliation sont plus rigides pour le bailleur. En effet, ce dernier ne peut mettre fin au contrat qu’à l’issue de la durée minimale de location. De plus, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois.

Vous l’aurez compris, le bailleur est moins libre quant à la résiliation de ce bail. Cependant, ce dernier peut procéder à une résiliation anticipée du bail à usage mixte professionnel et d’habitation. Ceci est possible dans ces trois situations :

• Un motif légitime et sérieux de résiliation, tel que le non-paiement récurrent du loyer.
• La mise en vente du local mis en location.
• La reprise du bien loué pour l’habiter.

Bail à usage mixte professionnel et d’habitation : conclusion

Dans cet article, nous avons essayé de vous expliquer les principaux éléments qui constituent le bail à usage mixte professionnel et d’habitation. Ce tableau résume alors les différentes modalités du bail mixte professionnel :

Le cadre légal	– Le local mis en location doit être la résidence principale du locataire. – Le locataire doit exercer une activité qui ne soit ni commerciale ni industrielle. – Le bailleur doit être d’accord. – L’obtention d’une autorisation préalable est obligatoire sauf dans certains cas (voir le paragraphe ci-dessus).
La durée minimale	– 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI à caractère familial. – 6 ans si le bailleur est une personne morale.
Le droit au renouvellement	– Si personne ne résilie pas le bail, ce dernier sera automatique renouvelé avec les mêmes termes. – Le bailleur ou le locataire peut proposer le renouvellement du bail avec de nouvelles conditions.
La résiliation du bail	– Le locataire peut résilier le bail quand il le souhaite à condition de respecter un préavis de 3 mois. – Le bailleur ne peut mettre fin au contrat qu’à l’expiration du bail. Il doit donner congé au locataire 6 mois d’avance. La résiliation anticipée n’est possible que sous 3 conditions.