Dans l’imaginaire collectif, le viager représente une seule et même catégorie d’investissement. Pourtant, ce terme regroupe différents genres de transactions, ayant chacune leurs règles et spécificités. Parmi celles-ci, le viager occupé permet au propriétaire d’occuper le logement jusqu’à son décès ou son transfert en maison de retraite. Intéressant pour le vendeur, nous verrons dans les lignes ci-dessous que ce dispositif s’avère aussi avantageux pour l’acquéreur.

Le viager occupé : un investissement social

Souffrant souvent d’une mauvaise image, le viager est régulièrement vu comme un moyen de « parier » sur le décès d’une personne. Pourtant, le viager occupé est avant tout un moyen de réaliser un investissement social. En effet, il permet à des retraités d’obtenir un complément de revenus parfois indispensable à leurs retraites. Cela est d’autant plus vrai pour les femmes âgées, dont un grand nombre d’entre elles ont aidé leurs maris dans les champs, aux magasins, restaurants, etc. Non déclarées durant cette vie professionnelle, ces dernières touchent donc de petites pensions, trop faibles pour subvenir à leurs besoins.

De même, un investissement en viager occupé permet aussi aux personnes âgées et à leurs familles de dégager des ressources pour pouvoir payer une aide à domicile, si besoin. Cela évite alors à ces retraités de devoir trouver une place en maison de retraite, perspective angoissante et onéreuse pour beaucoup d’entre-eux. Loin d’être une possibilité de réaliser du profit sur la mort, ce genre d’achat est donc avant tout un moyen de concilier immobilier et acte social.

Le viager occupé : une facilité de gestion

En tant qu’acquéreur, le viager occupé est l’un des investissements les plus simples à gérer quotidiennement. En effet, l’ancien propriétaire (nommé crédirentier) continue d’habiter dans le bien. Il s’occupe donc de son entretien (ménage, tonte de la pelouse, travaux courants, etc.). Contrairement à une activité de location saisonnière très chronophage, une acquisition viagère vous permet donc d’investir dans la pierre tout en profitant au maximum de votre temps libre.

Concernant le volet financier, le viager occupé s’avère également une bonne option. Effectivement, il vous permet de réaliser des économies sur de nombreux domaines. Tout d’abord, vous ne prenez pas en charge les frais courants, que ce soit l’eau, l’électricité, le gaz, etc. En comparaison avec de la location classique, vous êtes donc dispensé de réaliser une estimation des dépenses, mais aussi d’avancer les frais si le preneur dépasse celle-ci. Ensuite, vous échappez aussi au règlement de la taxe d’habitation pour le bien concerné. En effet, cette dernière reste à la charge du crédirentier. Finalement, ce type d’achat permet de limiter la hausse de votre barème d’imposition à la fortune immobilière. Ainsi, la part du bien pris en compte par l’IFI sera égale à la valeur de la nue-propriété.

Mais au final, quelles charges restent dans le giron du débirentier ? Principalement, les grosses rénovations et la taxe foncière. En situation de revente, notez que le débirentier sera le seul bénéficiaire de la plus-value dont il devra régler l’imposition. Cependant, il peut rester soumis au paiement de la rente au crédirentier. En effet, il existe 3 moyens de vendre un bien en viager occupé pour lequel le crédirentier est encore vivant :

• Le non-transfert de la rente : le débirentier vend le bien, mais doit continuer à verser les rentes au crédirentier.
• Le transfert de la rente au nouvel acheteur : le nouveau débirentier et l’ancien sont alors solidairement responsables pour le paiement de la rente.
• Le transfert de la rente à un tiers : le débirentier vend le bien et la rente est transférée à un tiers. Une vente de ce type nécessite une clause dans le contrat la prévoyant.

L’assurance d’un bien en bon état

Outre, la gestion simplifiée, un investissement en viager occupé vous assure aussi généralement un bien en bon état. Effectivement, le crédirentier continue à vivre dans le logement. Dans l’écrasante majorité des cas, il prendra alors soin du bien comme s’il était encore le propriétaire. Les risques de dégradation sont ainsi bien plus faibles que dans une location classique ou saisonnière. Par conséquent, vous évitez des frais de rénovations inutiles, mais aussi le temps perdu pour réaliser ces travaux.

Mise à part la bonne volonté de votre crédirentier, vous disposez également d’appuis légaux pour obliger ce dernier à entretenir votre bien. Effectivement, l’article 601 de la loi 1804-01-30 du code civil revient sur ce point. Ainsi, il annonce que le crédirentier doit se comporter en bon père de famille avec le bien. Celui-ci doit donc veiller à son entretien et ne pas modifier la destination de l’immeuble. De plus, il doit rapporter toute dégradation au débirentier. Votre bien s’avère alors davantage sécurisé qu’avec un locataire classique n’ayant aucun lien avec celui-ci, que ce soit affectif ou légal.

La possibilité d’acquérir un bien à prix réduit

Finalement, le viager occupé permet aussi d’investir dans la pierre avec un capital de départ réduit. En effet, ce type de transaction se règle en deux parties. La première se nomme « le bouquet ». Elle doit être payée dès la conclusion de l’accord. La seconde est « la rente » que le débirentier paie tous les mois au crédirentier jusqu’à la mort de celui-ci. Vous l’aurez compris, seul le bouquet est à payer au moment de la signature de l’acte. Selon Se Loger, la valeur du bouquet est généralement compris entre 10 et 40% du prix du bien. Par exemple, un logement d’une valeur de 150 000€ coûtera 15 000€, hors rente. Ce tarif réduit vous donne alors la possibilité d’acquérir sans passer par une banque. Par conséquent, vous économisez sur les intérêts d’un prêt.

En conclusion, l’achat en viager occupé est d’autant plus intéressant dans les zones tendues où les prix de l’immobilier sont très élevés. Dans ce cadre, Paris, Lyon ou Toulouse sont des villes très intéressantes. En plus d’un investissement de départ réduit, vous pouvez aussi exploiter la hausse des prix du logement dans ces métropoles. Légèrement moins sécurisé, il est aussi possible d’anticiper le fort développement d’une cité dynamique comme Montpellier pour réaliser une bonne affaire. Au contraire, une acquisition de ce type dans un secteur peu attractif s’avère moins intéressant. Ce genre d’investissement pouvant se révéler complexe, n’hésitez pas à recourir aux services d’un spécialiste du viager occupé comme Viager Consulting Group pour réaliser votre projet.