Le statut de location meublée non professionnelle a évolué au fil du temps, notamment avec des réformes prévues pour 2024. La loi de finances de 2024 introduit des modifications concernant l’amortissement LMNP, qui porte sur l’immobilier, mais aussi sur les travaux et les équipements. Bien que ces réformes ne soient pas encore confirmées, elles pourraient entrer en vigueur dès 2025. L’une des principales modifications consiste à réintégrer les amortissements LMNP (régime réel) dans le calcul de la plus-value. Pour en savoir plus sur l’amortissement LMNP, continuez votre lecture.

Ce qu’il faut retenir

L’amortissement LMNP comptabilise la dépréciation du bien mis en location. Il s’applique généralement aux éléments suivants : le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les travaux. Les taux d’amortissement, bien que non réglementés, suivent habituellement ces fourchettes :

Logement	2,5 % à 4 % par an
Mobilier	10 % à 20 % par an
Travaux	20 % par an : revêtement de sol ; 10 % par an : plomberie, peintures, ou l’installation d’une nouvelle cuisine ; 6,7 % par an : maçonnerie ou nouveau parquet ; 5 % par an : la rénovation de l’installation électrique.

L’amortissement en LMNP n’est pas déductible en régime micro-BIC. Ce n’est pas le cas dans le cadre du régime réel. Il est important de noter que la loi de finances de l’année courante propose de réintégrer les amortissements déduits lors du calcul de la plus-value. Ceci a lieu lors de la vente d’un bien dédié à la location de courte durée.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’immobilier et les équipements perdent de leur valeur au fil du temps en raison de l’usure et de l’obsolescence. On parle alors d’amortissement. Il s’agit d’un dispositif comptable qui compense cette perte en réduisant le revenu imposable, et donc les impôts.

Le dispositif LMNP n’échappe pas à cette règle, avec un amortissement prévu pour les biens immobiliers et le mobilier. Comme on l’a dit précédemment, le terrain n’est pas amortissable en LMNP. L’amortissement permet de réduire l’assiette imposable du bailleur, offrant un avantage fiscal pour compenser les frais d’entretien ou d’achat de nouveaux équipements.

Le but est d’assurer la qualité du logement et la pérennité de l’investissement. Pour calculer l’amortissement en LMNP, chaque élément doit être traité séparément. Deux amendements majeurs ont été introduits par la loi de finances 2024 :

• Révision des avantages liés au régime micro-BIC.
• Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour la location de courte durée, impactant la revente des biens.

Agence immobilière dans la baie du Mont-Saint-Michel, EMERE Immobilier met en vente plusieurs biens en vente, dont des maisons mitoyennes, terrains constructibles, longères, etc. En outre, votre agence vous aide à estimer la valeur marchande de vos biens.

Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?

Pour calculer l’amortissement LMNP, il suffit de multiplier la valeur du bien immobilier par le taux correspondant d’amortissement et de diviser le tout par la durée d’amortissement. Sachez de plus que l’amortissement en LMNP couvre 100 % des coûts suivants :

• Prix du logement hors taxe (HT).
• Prix du mobilier HT.
• Frais des travaux.

Il est indispensable de conserver toutes les factures pour justifier les montants et les dates d’achat en cas de contrôle fiscal. Notez qu’en régime réel, l’amortissement LMNP s’applique également à l’acquisition de logements situés dans des résidences d’intérêt public.

En général, l’amortissement d’un bien immobilier se fait sur 20 à 40 ans, avec un taux annuel de 2,5 % à 5 %. Pour les travaux, les durées d’amortissement sont :

• 5 ans : revêtement de sol.
• 10 ans : plomberie, peintures, cuisine.
• 15 ans : maçonnerie, parquet.
• 20 ans : installation électrique.

De plus, les travaux coûtant moins de 600 € ne sont pas déductibles. Quant au mobilier, l’amortissement s’étale sur 5 à 10 ans, avec un taux annuel de 10 à 20 %. Prenons un exemple. Monsieur Y achète un bien résidentiel à 220 000 €. La durée d’amortissement usuelle est de 25 ans, soit un taux annuel de 4 %. L’amortissement annuel est donc de 8 800 €. S’il investit 6 000 € en meubles, amortis sur 5 ans, cela représente 1 200 € par an. Ainsi, les cinq premières années, il peut déduire 10 000 € (8 800 € + 1 200 €) de ses revenus locatifs, puis 8 800 € par an pour les 20 années restantes.