Avec la flambée du prix de l’immobilier ces dernières années, acquérir un bien à plusieurs est le rêve de plusieurs personnes qui souhaitent investir ou créer un patrimoine. En effet, on a souvent tendance à acheter seul nos biens immobiliers. Cependant, il est tout à fait possible d’acheter non seulement avec son conjoint, mais avec des membres de sa famille ou avec des amis. En outre, l’achat à plusieurs permet d’acquérir des biens plus valeureux, désormais inaccessibles pour une seule personne. Dans cette perspective, acheter en indivision vous servira de tremplin pour constituer un patrimoine imposant ou même pour préparer votre succession d’une façon intelligente. Vous souhaitez en savoir plus ? Lisez la suite.

Acheter un bien en indivision : résumé 

Retenez ces cinq informations sur l’achat en indivision : 

• Une indivision est une situation juridique dans laquelle une propriété (bien indivis) a plus qu’un propriétaire (indivisaire).
• Chaque indivisaire est propriétaire de sa part tout en ayant droit sur le bien en entier. Ceci est vrai quelle que soit la capacité du financement de l’indivisaire.
• Pour fiancer un achat en indivision, il est possible que chaque indivisaire souscrive un crédit bancaire à la hauteur de sa contribution. Les indivisaires peuvent aussi souscrire collectivement un crédit bancaire finançant toute la transaction.
• Quant aux impôts et charges, chaque indivisaire s’acquitte d’une fraction proportionnelle à son apport au projet.
• Si l’un des copropriétaires est insoluble, le bien indivis peut être vendu sans unanimité.

Pour pouvoir vendre sa part en indivision à l’amiable, il faut satisfaire l’une de ces conditions : 

• Tous les indivisaires sont en accord avec cette décision.
• L’indivisaire soit majoritaire (sa part est d’au moins ⅔ du bien).

En absence d’unanimité sur la décision de vente, le vendeur peut réclamer une autorisation judiciaire de vendre auprès du Tribunal de grande instance. Si le juge ordonne la vente du bien, celle-ci sera faite aux enchères.

Comment racheter les parts des autres codétenteurs ? Pour faire cette opération, il va falloir : 

• Faire appel à un professionnel indépendant pour estimer la valeur marchande du bien.
• Compenser les autres indivisaires en leur versant une soulte. Cette somme est encadrée par la loi.
• Faire la cession des parts en présence d’un notaire.

Notez que lorsqu’un indivisaire compte vendre sa part, les copropriétaires bénéficient du droit de préemption sur cette part.

Que veut dire indivision ?

Une indivision a lieu lorsqu’un bien soit détenu par au moins 2 personnes. Cette situation juridique particulière permet non seulement de financer des achats importants, mais une meilleure gestion du bien en question, appelé bien indivis.

Les membres d’une indivision sont conjointement propriétaires d’un même bien. Ils sont appelés indivisaires. L’héritage est une forme très connue de l’indivision. En effet, après le décès du propriétaire ayant plus qu’un héritier, son patrimoine est en indivision. 

Régi par l’article 815 et suivants du Code Civil, l’achat en indivision concerne toute sorte de biens immobiliers (logements, terrains, biens commerciaux, etc.). Lorsqu’un groupe de personnes envisage l’achat en commun d’un bien, le régime de l’indivision s’applique. Notez que chaque indivisaire bénéficie du statut de propriétaire, et ce, quelle que soit sa contribution dans l’acquisition. En effet, chaque indivisaire a sa propre capacité et solutions de financement.

Une fois la transaction faite, chaque copropriétaire détient des droits sur le bien dans sa totalité. En revanche, il est seulement propriétaire à hauteur de sa part, autrement dit la valeur de sa contribution dans le projet.

Généralement, on pense souvent qu’il est uniquement possible d’acheter en indivision avec son conjoint. En effet, il est d’usage qu’un couple marié acquière un logement. Néanmoins, l’indivision offre plus de degrés de liberté qu’on le pense. Par exemple, il est possible d’acheter en indivision avec ses parents ou un ami. Pour financer un achat immobilier, l’indivisaire peut souscrire un crédit immobilier d’une façon individuelle. L’idée est de financer exclusivement sa part de l’acquisition.

En revanche, il est possible que tous les indivisaires souscrivent ensemble le même prêt. L’acquisition d’un bien immobilier en indivision ne vous oblige aucunement à financer et à répartir en fractions égales votre projet. La prise de décision se fait collectivement et à l’unanimité.

Nous tenons à vous rappeler que l’achat en indivision n’est pas égale à la notion de copropriété. En effet, la copropriété est une situation juridique dans laquelle de multiples propriétaires détiennent chacun un lot dans un immeuble. Autrement dit, à chaque lot correspond un seul propriétaire.

Qui paye les impôts en cas d’indivision ?

Comme on l’a dit précédemment, chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. Par conséquent, chaque membre est dans l’obligation de payer les impôts proportionnellement à sa quote-part. Il en est de même pour les différentes charges liées au bien indivis, et ce, si l’indivisaire l’occupe ou non.

Comment vendre sa part d’un bien en indivision ?

Pour vendre une propriété immobilière en indivision, vous devez vous orienter vers un notaire. Par ailleurs, il faut que les autres indivisaires soient consentants. Agence Immobilière dans le Vaucluse, Profil et Patrimoine Luberon propose des biens en vente pour fructifier votre patrimoine. Optez aussi pour notre service d’estimation immobilière.

Comment vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ? 

Généralement, la règle de l’unanimité reste de vigueur dans une indivision. En d’autres termes, avant qu’un indivisaire puisse vendre sa part, il faut que tous les membres soient d’accord. Lorsqu’un indivisaire bloque la vente du bien indivis, la personne concernée peut saisir le juge du tribunal de Grande Instance pour ordonner la vente du bien. En revanche, si un indivisaire détient au moins 2/3 des droits, il peut vendre librement sa part.

Comment racheter les parts d’une maison en indivision ?

Cette procédure dépend du lien entre les indivisaires. D’abord, intéressons-nous à l’indivision dans le cas d’une séparation. En effet, si un couple compte se séparer, l’un des conjoints (époux, pacsé ou concubin) peut acquérir les parts de son ex-conjoint. 

Pour ce faire, il faut faire appel à un professionnel pour estimer la valeur du bien. Ensuite, l’acheteur doit verser une soulte à son ex-conjoint. La valeur de cette compensation financière est encadrée par la loi. La cession des parts se fait en présence d’un notaire.

Vous souhaitez comprendre l’impact de l’indivision sur la succession ? Sachez alors que lors de la réception d’un bien en héritage, il advient qu’un cohéritier compte racheter les parts de ses frères et sœurs. Pour acheter en indivision, le cohéritier doit suivre la même démarche expliquée ci-dessus.

En revanche, si les codétenteurs n’ont aucun lien de parenté et que l’un d’entre eux meurt, les autres copropriétaires n’héritent pas de sa part. En revanche, c’est aux héritiers réservataires que revient la part du défunt. Néanmoins, en présence de dispositions spécifiques anticipées lors de l’achat du bien indivis, les règles changent. On parle par exemple du testament.

Acheter en indivision : les pièges à éviter

Bien qu’elle soit une procédure relativement simple et souple, l’achat en indivision présente certains risques, à savoir  : 

• Une difficulté à gérer ou à céder le bien indivis, en cas de conflits entre les copropriétaires.
• Risque de mise en vente du bien indivis (sans unanimité), en cas de défaut de paiement de l’un des codétenteurs.
• L’achat en indivision est un investissement provisoire. En effet, chaque indivisaire peut vendre quasi librement ses parts. Si les autres codétenteurs n’ont pas les moyens de racheter ces parts, alors un inconnu peut devenir un indivisaire.