Le déficit foncier peut être perçu de prime abord comme une situation négative. Néanmoins, il figure parmi les mécanismes de défiscalisation les plus utilisés. Dans cet article, nous allons répondre aux questions les plus fréquentes sur le déficit foncier : charges imputables, avantages, méthode de calcul, etc.

Déficit foncier : définition

Situation bien connue par les bailleurs, le déficit foncier a lieu lorsque les dépenses liées à l’investissement locatif sont plus importantes que les revenus engendrés. Afin de protéger les investisseurs locatifs, la loi a prévu des avantages fiscaux en vue de palier la baisse des revenus fonciers imposables.

Notez que ce déficit est imputable sur le revenu global ou foncier. En outre, cette réduction reste plafonnée. Ce plafond est fixé à :

• 10 700 € par an dans la majorité des cas.
• 15 300 € en pour les immeubles concernés par l’amortissement « Périssol ».

Pour être considéré en situation de déficit, il faut que :

• Le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction du déficit foncier de vos revenus. Concrètement, si vous êtes en déficit en 2023, vous devez louer le local en question jusqu’en 2026.
• Les charges déductibles des revenus fonciers doivent être payées dans l’année en cours.

Évidemment, l’accès à cet avantage n’est pas systématique. En effet, la question qui revient toujours : quel régime fiscal permet de déduire un déficit foncier ? Il s’agit du régime réel.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Vous vous demandez à ce niveau : quels travaux entrent dans le déficit foncier ? Il s’agit des :

• Travaux d’entretien et de réparation des biens à usage professionnel et résidentiel.
• Travaux d’amélioration réalisés uniquement sur les biens résidentiels.
• Charges acquittées pour le compte du locataire et restant définitivement à charge du bailleur. Cette situation a lieu lorsque le locataire ne paie pas les charges récupérables (taxes locatives, petites réparations, etc.) après le 31 décembre de l’année de son départ.

En outre, sont déductibles des revenus fonciers les charges suivantes :

• Les frais de gestion et d’administration du bien.
• Les primes d’assurances.
• Les provisions pour charges de copropriété.
• L’indemnité d’éviction ou les frais pour reloger le locataire.
• La taxe foncière ainsi que les impôts fonciers non récupérables auprès du locataire.
• Les intérêts et les frais annexes à la souscription d’un crédit contracté pour l’achat, la construction, la réparation, la conversion et l’amélioration d’un bien locatif.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Le déficit foncier est avant tout un dispositif de défiscalisation. Il vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus fonciers imposables. Ce plafond s’élève à 15 300 € dans certains cas. De plus, le déficit dépasse le seuil mentionné ci-dessus, vous avez la possibilité de le reporter sur les années d’imposition à venir. Rappelons quand même que l’excèdent de déficit foncier peut être reporté durant :

• 10 ans de vos revenus fonciers.
• 6 ans de vos revenus globaux.

Finalement, ce dispositif est cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation immobilière, à l’instar de la loi Malraux. On peut aussi citer le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier. Il s’agit de combiner les avantages du Pinel ancien ainsi que ceux du déficit foncier.

Le déficit LMP et revenu global

Si vous êtes un locataire professionnel (sous le statut LMP), sachez que vous pouvez profiter de ce mécanisme de défiscalisation. En effet, les charges liées à votre activité (mentionnées ci-dessus) sont déductibles de votre impôt sur le revenu global. Par ailleurs, cette réduction n’est pas plafonnée et peut être reportée sur 6 ans.

Comment s’impute un déficit en LMNP ?

Pour profiter du dispositif de déficit foncier en location meublée, il faut que :

• Vous soyez soumis au régime réel simplifié BIC. Notez que le régime forfaitaire micro-BIC ne vous donne pas accès à ce privilège.
• Le local destiné à la location soit dûment meublé.

Voici donc la formule pour calculer le déficit : revenus locatifs bruts – frais et charges déductibles – intérêts et frais d’emprunt.

L’éventuel déficit est alors déductible des revenus fonciers. Évidemment, si le résultat dépasse 10 700 € par an, le déficit est reporté pendant les 10 années à venir. Notez qu’il est tout à fait possible de défiscaliser sa résidence secondaire. Vous devez, à cet égard, louer ce bien quelques semaines par an en LMNP.

Qu’en est-il de la résidence principale ?

Réservé généralement aux investisseurs locatifs, le déficit foncier peut être utilisé pour l’acquisition de résidence principale. Pour accéder à cet avantage fiscal, vous devez acheter votre résidence principale en SCI. Vous allez devoir par la suite verser “un loyer” à cette SCI.

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Rénovation énergétique

L’hiver est à nos portes ! Vous comptez probablement faire des travaux de rénovation pour améliorer l’isolation thermique de votre bien. Ne lésinez pas sur les dépenses, car cette démarche s’avère avantageuse dans la plupart des cas.

En effet, vous pouvez profiter du doublement du déficit foncier. Le plafond des charges imputables sur le revenu global s’élève à 21 400 €. Notez que les travaux en question doivent être réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Avant de procéder au calcul, il est judicieux de collecter les informations suivantes :

• Le montant brut de vos recettes locatives.
• La valeur des intérêts de crédit.
• La valeur des charges déductibles. Pensez à garder tous les documents justificatifs, tels que les factures des travaux.

Une fois que vous avez ces données, vous pouvez calculer votre déficit foncier. Pour ce faire, suivez cette démarche :

1. Déduisez les éventuels intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs bruts.
2. Si le résultat est positif, le Fisc considère que les autres charges déductibles (hors intérêts) sont à l’origine du déficit. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global dans la limite du plafond de 10 700 € (ou 15 300 €).
3. Si les intérêts sont supérieurs à vos revenus locatifs bruts, le déficit issu de surplus d’intérêts sera déduit de vos revenus fonciers sur les 10 ans à suivre.

Prenons un exemple. Un bailleur détient un bien destiné à la location. Il encaisse en cours de 2022 des revenus locatifs de 5 300 €. Ses charges locatives se répartissent de la sorte : 1 000 € d’intérêts et frais de crédit, 4 200 € pour les travaux d’amélioration et 2 800 € de charges diverses. Le déficit foncier est globalement (1 000 € + 4 200 € + 2 800 €) -5 300 € = 2 700 €.

Le solde loyers bruts – intérêts et frais d’emprunt = 5 300 € -1 000 € = 4 300 €. Le déficit est donc issu des charges hors intérêts d’emprunt et est imputé aux revenus globaux. Vous voulez plus d’exemple ? La vidéo suivante explique la méthode de calcul de déficit foncier en location nue.

Déficit foncier et vente avant 3 ans

Généralement, on ne peut pas appliquer ce mécanisme si on envisage la vente du bien en question avant la 3ᵉ année qui suit sa mise en œuvre. Il en est de même si vous comptez récupérer le bien pour l’occuper.

Ceci dit que si le bailleur ayant profité de ce dispositif, décide de vendre ce bien, il doit alors rembourser les avantages perçus. Par ailleurs, si le locataire quitte le bien avant 3 ans de l’entrée en vigueur du mécanisme, le bailleur doit trouver un nouveau candidat dans les brefs délais.

En contrepartie, vous pouvez revendre le bien en question à l’issue de la 3e année de la mise en place du mécanisme. En effet, si le déficit enregistré est issu des charges d’amélioration et de réparation (c’est généralement le cas), alors vous pouvez vendre ce bien rénové avec un prix intéressant.