Deuxième plus petit Etat au monde, Monaco est pourtant le pays le plus densément peuplé du globe. En effet, le Rocher déchaîne les passions depuis de nombreuses décennies. Nous vous présentons donc un rapport de la situation du marché immobilier monégasque.

Le prix d’un bien à Monaco

D’après une étude menée par le spécialiste de l’immobilier monégasque Savills, le prix du m² à Monaco a atteint 48 800 euros en 2018. Cela représente une hausse de plus de 18% par rapport à 2017. Pourtant, ces tarifs revus à la hausse ne semblent pas décourager les candidats à la propriété. Au contraire, le nombre de transactions totales a augmenté de 15% en l’espace d’un an. Concernant le marché du luxe, le montant moyen dégagé par une vente s’élève à 5,2 millions d’euros. Les places dans la cité monégasque se paient donc chères.

Ce ticket d’entrée frôlant les 50 000 euros offre à Monaco le statut de ville la plus onéreuse au monde. Elle devance donc les cités asiatiques de Hong-Kong (44 500 euros le m²) et Tokyo (28 600 euros le m²). À titre de comparaison, la principauté dispose d’un tarif supérieur de plus de 4 fois à la moyenne des biens parisiens. Cette situation atypique s’explique notamment par la forte proportion de gros patrimoines attirée par la fiscalité avantageuse du micro-Etat. En effet, un tiers des résidents monégasques disposent d’un patrimoine d’au moins 1 million d’euros.

Une demande supérieure à l’offre

Dans les faits, les prix faramineux pratiqués à Monaco découle d’une demande de biens immobiliers supérieure à l’offre disponible. Effectivement, la cité dispose d’une densité de population de 19 009 habitants au km² pour une superficie de 2,02 km². Outre le record des prix au m², le pays dispose donc également du titre d’Etat le plus densément peuplé. De même, la rareté des nouvelles constructions ne permet pas de réduire ce déficit. En 2017, seuls 50 logements sont sortis de terre contre 33 en 2016. Qui plus est, ces résidences neuves se vendent à des tarifs pouvant atteindre 100 000 euros le m².

Enclavée au milieu de la France, la seule solution restante à Monaco pour s’étendre consiste à construire sur la mer. C’est ainsi qu’a vu le jour le projet nommé « Le Portier » dont le design a été confié à l’architecte italien Renzo Piano. Parmi ces œuvres notables, vous trouverez notamment le Centre Pompidou à Paris et le Centre culturel Tjibaou à Nouméa. Cette nouvelle zone qui sera achevée en 2025 regroupera 5 immeubles et 14 villas pour un total de 60 000 m² de logements. Construit par Bouygues Construction, le secteur abritera ente-autres un parc public d’un hectare et un port de 30 places. Finalement, le ticket d’entrée serait compris entre 50 000 et 100 000 euros du m².

Répartition de l’offre immobilière monégasque

Équivalent monégasque de l’INSEE, l’IMSEE nous fournit de précieuses informations sur le fonctionnement du marché immobilier à Monaco. Concernant le neuf, 72 logements ont été vendus en 2018. Ceux-ci se composent à 80% d’appartements de deux-pièces. Cependant, ces T2 ne représentent que 46% du marché en termes de valeurs. Au contraire, les 4 pièces et plus ne représentent que 9,8% des ventes. Cette faible représentation se traduit pourtant par un poids important dans le montant des transactions neuves (43,8%).

À propos de l’ancien, celui-ci s’avère beaucoup plus hétérogène. Effectivement, les ventes en volume se répartissent surtout entre les 3 pièces (29,9%), les 2 pièces (28,2%) et les studios (22%). Une fois encore, les grands espaces agrègent peu de transactions (9,5% pour les 5 pièces), mais pèsent très fortement sur le montant total des ventes immobilières (28,4%). De même, les reventes restent relativement rare. En 2018, l’IMSEE relevait 451 opérations immobilières dans la principauté. Il y a donc très peu d’heureux élus malgré le nombre important d’acquéreurs à la recherche d’un investissement ou d’un pied-à-terre.

Les quartiers prestigieux de Monaco

Élaborer une liste des quartiers prestigieux est un euphémisme. Pourtant, la cité-état est soumise aux mêmes règles que n’importe quelle ville. Certaines zones sont donc plus attractives que d’autres. Secteur mythique de Monaco, Monte-Carlo a la réputation d’attirer les plus grandes fortunes du monde entier. Vous pourrez y côtoyer :

• Le légendaire Casino Monte-Carlo,
• le café de Paris,
• l’hôtel de l’Hermitage,
• l’église Saint-Charles de Monte-Carlo,
• la salle Garnier.

Si vous recherchez une zone tournée davantage vers le passé, nous vous conseillons de vous renseigner sur le quartier Monaco-ville. Secteur historique de la principauté, il vous garantit un environnement chargé des traces des anciens monégasques. Cependant, le lieu dispose également d’autres atouts. Par exemple, vous y trouverez le Musée océanographique de Monaco. Fondé en 1889, il accueille à l’heure actuelle plus de 350 spécimens de poissons et d’invertébrés. Outre la faune et la flore, celui-ci conserve aussi une importante collection d’objets liés à la mer et héberge de nombreux évènements ayant comme sujets le monde maritime.

Devenir propriétaire à Monaco, une bonne affaire ?

Même si la flamboyance de Monaco en laisse plus d’un rêveur, la cité-Etat est loin de constituer le meilleur secteur où acheter votre bien. Effectivement, l’envolée des prix au m² alliée au faible bassin immobilier disponible se traduit par des tarifs et temps d’attentes disproportionnés pour une acquisition par rapport aux critères réels des logements. En réalité, devenir propriétaire d’une résidence monégasque est davantage la résultante de l’attrait pour son mode de vie unique et son système fiscal avantageux.