Vous souhaitez mieux comprendre l’imposition des revenus locatifs en France ? lisez cet article.

À retenir 

La location nue fait partie des revenus fonciers. Les revenus locatifs (location vide) sont soumis soit au régime réel soit au régime micro-foncier.

La location meublée est perçue comme une activité commerciale. Eu égard à la structure juridique choisie par le bailleur, la location meublée peut être soumise soit à l’IR, soit à l’IS.

En plus des recettes locatives, le calcul d’imposition des revenus locatifs tient compte des : 

• Indemnités d’assurance après un sinistre.
• Revenus de location publicitaire.
• Recettes de location des antennes de téléphone mobile.
• Subventions de l’Anah.
• Etc.

Comprendre la fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs issus de la location vide sont des revenus provenant de la gestion d’un bien immobilier. Cela consiste à percevoir les loyers générés par la mise en location de biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements, de locaux commerciaux ou professionnels.

Il est clair que les revenus locatifs ne constituent pas la seule source de revenus fonciers. En effet, l’investissement dans des sociétés immobilières, comme les SCI, ou dans des fonds de placement immobilier, fait également partie des revenus fonciers.

De plus, le fermage ainsi que la location de terrains destinés à l’exploitation de carrières et de sablières font aussi partie de cette catégorie. Les revenus issus des monuments historiques, ainsi que des dispositifs tels que la loi Pinel, sont pareillement considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, les revenus fonciers incluent toutes les ressources provenant de la location de biens, qu’ils soient bâtis ou non bâtis.

La location meublée, qu’il s’agisse du statut LMNP ou LMP, est bel et bien une activité commerciale. Ainsi, elle n’est pas classée dans les revenus fonciers. Elle est soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS), en fonction du statut juridique de l’exploitant.

Par ailleurs, les revenus fonciers sont assujettis à l’IR. Ce dernier est calculé en respectant un barème progressif. Chaque contribuable est tenu de s’acquitter de l’impôt dû, quelle que soit sa situation professionnelle.

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Comment calculer les revenus locatifs ?

Pour calculer ses recettes locatives, il suffit d’additionner les montants suivants : 

• Loyers perçus durant l’année civile ;
• Montant d’éventuelle somme remboursée après un sinistre ;
• Tarifs de location de panneaux publicitaires ;
• Recettes générées de la location d’un terrain pouvant recevoir une antenne relais ;
• Aides financières de l’Anah.

Vous l’aurez compris, l’imposition des revenus locatifs tient compte de plusieurs paramètres, autres que le loyer. Par contre, les loyers impayés ne figurent pas dans la liste des revenus fonciers. Quant aux cautions locatives, celles-ci n’entrent pas dans l’assiette imposable tant que le propriétaire n’a pas puisé dans ces ressources. Ceci est vrai pour les baux résidentiels que commerciaux.

Quel régime s’applique à vos revenus fonciers ?

En France, il existe 2 régimes d’imposition pour les revenus fonciers (location nue), à savoir le régime réel et le régime micro-foncier. Tout dépend des revenus générés.

Le régime réel

Le régime réel s’applique si :  

• Les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €.
• Le bailleur possède au moins un bien éligible à un dispositif locatif auquel le régime micro-foncier ne s’applique pas.

La notion d’abattement forfaitaire est inexistante dans le cadre du régime réel. Ceci dit qu’on doit s’intéresser au revenu foncier net imposable. Concrètement, le calcul de l’imposition des revenus locatifs se fait ainsi : Montant annuel d’impôt = montant annuel brut généré – somme de toutes les déductions. Notez que les frais de notaire et les honoraires de l’agence figurent parmi les déductions fiscales sur les revenus locatifs dans le régime réel.

Pour déclarer ses revenus locatifs en régime réel, il suffit de remplir le formulaire n° 2044. Les déclarations spéciales sont faites dans le formulaire n° 2044 S. Ensuite, le bailleur doit remplir le formulaire n° 2042.

Le régime micro-foncier

On applique le régime micro-foncier si les revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas les 15 000 €. Le Fisc se charge de calculer le revenu foncier net imposable. Ensuite, il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur ces recettes. Cependant, aucune charge ne peut être déduite à sa valeur réelle.

Un avantage important du régime micro-foncier est sa simplicité en matière de déclaration. Grâce à cette facilité, les contribuables peuvent directement indiquer le montant brut de leurs revenus fonciers annuels en remplissant simplement le formulaire n° 2042.